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    Economie

    Comment devrait fonctionner le crédit hypothécaire

    Par L'Economiste | Edition N°:465 Le 17/03/1999 | Partager

    · L'établissement de crédit vend les créances pour en créer d'autres

    · Seules les créances de premier rang sont concernées

    · L'établissement gestionnaire dépositaire assure le bon fonctionnement de la titrisation

    Normalement, pour trouver un financement, l'établissement de crédit dispose de quatre possibilités: ses fonds propres, le dépôt de la clientèle, l'émission obligataire et l'endettement extérieur. Dans leur ensemble, ces possibilités se sont avérées limitées, parfois même contraignantes. L'alternative est donc de développer le marché hypothécaire. C'est ce qui ressort de la journée sur le crédit hypothécaire organisée vendredi dernier par la revue "Actualité Juridique''(1).
    Le projet de loi sur ce nouveau marché a été déjà approuvé par la Chambre des Conseillers. Il définit ses mécanismes. Son article 2 précise que la titrisation est une "opération qui consiste pour un Fonds de Placement Collectif de Titres (FPCT) à acheter des créances hypothécaires dont le prix est payé par le produit de l'émission de parts''. La titrisation peut être également réalisée par l'émission d'un emprunt obligataire.
    Pour schématiser, la titrisation consiste en la vente de créances. Un établissement de crédit vend les crédits qu'il a antérieurement consentis. A cet effet, un Fonds de Placement Collectif de Titres est institué. Ce dernier jouera le rôle de relai entre l'établissement et les investisseurs et ce, par le rachat de crédits. Pour les payer, le FPCT s'adresse aux investisseurs. Il leur vend des titres, ou plus couramment des parts. Les investisseurs intéressés deviennent donc propriétaires de parts du FPCT.
    L'argent qu'à récolté le FPCT de la vente de parts sert au paiement des crédits achetés. Le montant est versé à l'établissement de crédit. Ce qui représente un moyen de financement additionnel pour l'établissement qui peut ainsi développer ses lignes de crédit. Cela est d'autant plus vrai que les établissements de crédit sont tenus de respecter un ratio extrêmement surveillé (fonds propres/total des crédits>ou = 8%). Pour qu'un établissement augmente ses lignes de crédit, il lui faut augmenter son capital de sorte à respecter le ratio de 8%.
    Dans le cadre de la titrisation, l'établissement se débarrasse des crédits consentis pour en offrir d'autres. Cependant, le rôle de ce dernier ne s'arrête pas là. Bien qu'il ait vendu les créances, l'établissement de crédit reste le seul collecteur des remboursements.

    Les clients remboursent à l'établissement de crédit


    En effet, le client qui a contracté un crédit ignore que sa créance a été vendue. Il continue donc à rembourser l'établissement de crédit qui est toujours son seul interlocuteur. Cette collecte permute de l'établissement de crédit au FPCT qui est le propriétaire des créances. Cet argent lui sert au paiement des intérêts et des parts à échéance aux investisseurs. Ce qui permet à ces derniers de récupérer leur fonds.
    Il faut toutefois préciser que le FPCT ne peut acquérir que des créances hypothécaires de premier rang, sans risque. Les garanties y afférents passent sous la propriété du FPCT au moment de l'achat des créances. En cas de défaillance de l'établissement de crédit, c'est l'établissement gestionnaire dépositaire qui dispose des garanties. L'un comme l'autre auraient auparavant défini toutes les modalités de ce rouage dans le cadre d'une convention. Le FPCT n'intervient pas à ce niveau, puisqu'il est dépourvu de la personnalité juridique. L'établissement gestionnaire dépositaire endosse toute la responsabilité qui découle des opérations effectuées par le FPCT.


    (1) Voir L'Economiste du lundi 15 mars 1999.


    La mise en possession est toujours problématique


    Le crédit hypothécaire ne peut fonctionner dans sa plénitude que si l'ensemble des textes sont minutieusement construits. C'est le cas de la mise en possession. Selon M. Mohamed Mernissi, universitaire, la réussite du crédit dépend largement de l'efficience des textes régissant la mise en possession. "Sachant qu'il a possibilité d'entrer en possession d'un bien hypothéqué, l'établissement de crédit peut calculer le risque de manière moins contraignante et sera donc moins regardant vis-à-vis du client", explique-t-il.
    Actuellement, la déficience de la mise en possession réside dans le caractère flou du statut du possesseur.
    "On n'arrive pas à définir quelle est la nature des relations qui devraient lier l'établissement de crédit aux créanciers", souligne-t-il. Pis encore, lorsque l'établissement de crédit entre en possession du bien hypothéqué, une usine par exemple, la loi est silencieuse quant au contrat de travail.o

    Khalid TRITKI

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