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    Au moment où la communauté des affaires commençait à nourrir des doutes sur l'avenir du projet : Interedec relance le programme Marina Smir

    Par L'Economiste | Edition N°:4 Le 21/11/1991 | Partager

    Normalement, la construction de l'hôtel de Marina Smir devrait démarrer en janvier prochain.

    Le promoteur de ce programme est Interedec Holdings Ltd.

    Ci dessous, les différentes étapes d'un projet riche en rebondissements.

    Le projet Restinga-Smir a connu depuis dix ans de multiples rebondissements. Le fait que ce soit le premier projet de ce type au Maroc n'est pas étranger aux rebondissements, voire aux avatars, du programme. Pour corser l'affaire, M. Ghait Pharaoun, de Interedec International, est une personnalité très médiatisée, «mal médiatisée« disent ses relations. Enfin, le crash retentissant de la BCCI l'été dernier, puis le gel de ses avoirs en Occident, a relancé les spéculations sur les conséquences possibles pour les deux Interedec marocaines.

    Les paradoxes d'Interedec

    Marina-Smir est donc dans une situation paradoxale: un programme certes ralenti au cours des cinq dernières années, mais qui redémarre, au moment précis où la communauté des affaires se demandait si le programme n'allait pas «passer par pertes et profits«.

    L'histoire de Marina Smir remonte à 81, et commence par une rencontre entre MM. Ghait Pharaoun et Omar Kabbaj, deux «tempéraments« bien que très différents l'un de l'autre. Ils montent deux sociétés, Interedec Maroc et Interedec Holding. Interedec Maroc gère deux hôtels, le Casablanca et l'ex-Hilton de Rabat. Le capital d'Interedec Maroc est partagé entre Interedec International et Omar Kabbaj. Interedec Holdings est une société de promotion dont le capital est partagé entre Interedec International (75%), O. Kabbaj (15%) et le reste dispersé.

    Les deux hommes passent quelques jours à arpenter le Maroc, raconte aujourd'hui M. Kabbaj, pressentant tous deux que tôt ou tard, le tourisme changerait de visage. Leur choix se porte sur Ksar Seghir, dans le nord, proche des courants drainant le tourisme espagnol et surtout inexploité.

    Les programmes faits ou en cours sur la baie étaient de taille modeste: l'hôtel Kabila, le site de bungalow de la CDG et, de part et d'autre, les deux Club Med, qui s'appelait encore Club Méditerranée.

    La CDG avait un projet, Marsa Smir, qu'elle propose aux associés. L'affaire se traite en 1981, à raison de 30 DH le m2 non viabilisé, précise M. Kabbaj, blessé par les commentaires qui se font depuis sur le prix de la transaction. Celle ci porte sur 65 ha en bordure de mer. A la même époque, le m2 viabilisé pour des petits lots se traitait aux alentours de 170/185 DH.

    En 1983, une convention est montée avec les pouvoirs publics autour du projet de marina, la première au Maroc. Le fait que le projet soit le premier de ce type rend les négociations difficiles. En outre, il faut se replacer dans les conditions de l'époque: les marinas avaient encore mauvaise presse, conséquence des modes «naturelles« des années 70; les pouvoirs publics se préparaient à appliquer un programme d'ajustement particulièrement sévère, l'état d'esprit de l'intervention publique n'était pas très favorable à la promotion du privé, les administrations n'avaient pas la maîtrise d'aujourd'hui en matière de mobilisation et de gestion des financements,...

    Interedec Holdings propose d'abord de faire réaliser la marina par une entreprise italienne spécialisée, qui, elle, promet d'apporter un financement extérieur sur une vingtaine d'années mais demande une garantie publique au financement apporté. Les pouvoirs publics hésitent puis finissent par refuser le montage financier. Il est difficile, dix ans après, de trier la part d'arguments techniques inattaquables et la part de la méfiance diffuse qui s'était installée. Tout au plus peut-on supposer que les promoteurs ont, peut-être, péché en affichant trop ouvertement leur optimisme.

    Toujours est-il que la convention de 1983 entre les pouvoirs publics et Interedec Holdings retient le principe du partage: les infrastructures seront réalisées par le Gouvernement et les superstructures par Interedec. De rebondissements en retards, ce premier accord se révèle difficile à tenir.

    Situation bien embrouillée

    Le programme arrive à la fin des années 80, dans une situation bien embrouillée, avec des bases juridiques sujettes à contestation ou du moins à interrogations, de la part de tous les intervenants, qu'ils soient administrations, entreprises sous traitantes ou encore les associés dans Interedec Holdings.

    De nouvelles négociations sont lancées qui aboutissent à un repartage des responsabilités entre les pouvoirs publics et Interedec Holdings.

    L'avenant, daté de 1990, confie une partie des infrastructures à Interedec. Le coût de cette reprise ajoute 5 millions de dollars à l'ensemble du projet. Le même avenant règle la question du domaine maritime. Elle concernait 3,5 ha constituant l'accès à la mer du programme, représentant donc une grande partie de sa valeur en tant que produit touristique. La disposition de cet accès est échangée contre 7 ha pris sur le lot de Marina Smir. Les pouvoirs publics ont reproché à Interedec les retards pris sur le calendrier initial. La Holding se défend en indiquant que le lancement de produits tels qu'un hôtel n'est pas envisageable durant les travaux d'infrastructure.

    Actuellement, les offres des entreprises de construction sont en cours d'évaluation.

    Le chantier de l'hôtel doit s'ouvrir début 92. La gestion en sera confiée à Hyatt, avec qui Interedec traite déjà pour l'hôtel Casablanca et l'ex-Hilton de Rabat. L'architecte de l'hôtel est ARC-International. Les travaux de la première tranche sont estimés à 60/80 millions de DH et comprennent 98 suites, un fitness center, une salle de conférence et une piscine (1000 m2 de surface d'eau).

    Le programme de base et les greffes

    Le village du port, quant à lui, comprend 153 appartements déjà construits, sur un total de 450. Il en reste 29 à vendre. La construction de 50 appartements doit être achevée d'ici la fin de cette année, 50 autres le seront en 1992, 100 en 1993 et enfin 100 autres en 1994. Sur la partie villas déjà réalisée, il en reste 2 à vendre sur les 123 construites.

    Il reste 48 villas à construire dont cinq seront livrées d'ici la fin 1991,15 en 1992,15 en 1993 et 13 en 1994. Un projet d'aquaparc est en cours d'adjudication.

    D'autres programmes se greffent ou viendront se greffer sur le noyau de base: un club hôtel, un village appartement de 12 ha, ...

    Notons aussi le développement d'une zone de villas grand standing originale: environs 80 lots, de 1000 à 1500m2 sont proposés viabilisés assortis d'un plan de masse et d'un cahier des charges pour la construction sous la responsabilité de l'acheteur. L'architecte de cette zone est M. Benkrimo.

    Cette offre répond à une demande particulière explique M. Kabbaj: «certains de nos clients préfèrent construire leur maison, plutôt que d'acheter le clefs en main«.

    Mécanisme des tranches

    Avec le recul de 10 ans et compte non tenu des avatars, la partie la plus intéressante du programme d'Interedec Holding est le management.

    Dicté par des considérations financières, le système des tranches répond aussi à des observations de marketing: «Il faut dimensionner l'offre à la demande, sous peine de dévaloriser votre propre travail et d'avilir les biens qu'auront acquis vos clients« souligne M. Kabbaj. Il détaille aussi les phénomènes d'entraînement déclenchés par le mécanisme des tranches: possibilité de programmer les infrastructures publiques telles que l'élargissements des routes, l'établissement du réseau de télécommunications, ... qui accompagnent l'évolution en nombre mais aussi en exigences de la clientèle.

    Il décrit la montée en puissance de l'internationalisation du produit, montée dont la lenteur est responsable du désenchantement des pouvoirs publics au milieu des années 80.

    Du point de vue de l'internationalisation, Interedec a passé en 1990 deux accords-clefs: l'adhésion au système Interval et la remise de la gestion du port de plaisance à Marina Marbella.

    Le système Interval permet des échanges de logements sur un soixantaine de sites touristiques dans le monde. Marina Smir est pour l'instant le seul programme marocain adhérent.

    Le fait de confier la gestion à un professionnel de la marina comme Marina Marbella est en même temps une sécurité et une carte de visite, sécurité du point de vue de l'exploitation de l'investissement et un ticket d'entrée dans la commercialisation internationale du produit, souligne Interedec Holdings.

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