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Point de Droit

Immobilier: Ce que valent vos avances

Par Ayoub IBNOULFASSIH | Edition N°:4813 Le 14/07/2016 | Partager
La loi 107/12 répond à une pratique abusive du marché
Un contrat de réservation jugé sans valeur ajoutée
Délai de rétractation, promesse d’achèvement des travaux… les garanties des acquéreurs
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Du point de vue légal, le reçu remis à l’issue d’un engagement Vefa n’a aucune valeur (Ph. SN)

Tout est parti d’un simple spot publicitaire. Un havre de paix entre l’océan Atlantique et la montagne, qui abrite un complexe résidentiel vue sur mer, intégrant de luxueuses villas en (R+1), à seulement une dizaine de minutes de la ville de Tiznit. Le coup de cœur est imminent auprès de la clientèle potentiellement ciblée par l’offre. C’est le cas de Karim, un MRE qui, en se rendant au Maroc lors de ses vacances estivales, tombe sous le charme de l’idée de passer ses séjours au bord de la mer. Pour réserver le bien en construction, Karim décide alors de donner une avance moyennant un versement de 150.000 DH en échange d’un… simple reçu de réservation. «Or, du point de vue légal, le reçu remis à l’issue d’un engagement Vefa n’a aucune valeur», soutient un notaire. Car un tel document ne précise souvent pas les conditions de vente, le bien ni la prestation vendue. La loi considère nulle toute opération relative à une vente en état futur d’achèvement si elle n’est pas conforme aux dispositions de la loi 107/12. Entrée en vigueur le 18 février dernier, celle-ci remplace la 44.00 longtemps critiquée pour son ambiguïté. Le ministre de tutelle dit avoir élaboré  le nouveau dispositif dans une approche participative et dans un souci de protection juridique des parties contractantes. Un grand nombre de notaires ne sont en revanche pas du même avis. Pour la plupart d’entre eux, la refonte de la loi favorise la position des promoteurs immobiliers au lieu de remédier aux difficultés rencontrées par les acquéreurs. «La nouvelle refonte répond à une pratique abusive du marché», analyse Maître Anibar, avocat au barreau de Casablanca. Dans ses principales dispositions, la récente loi prévoit un nouveau contrat dit de «réservation» en vertu duquel le vendeur peut obtenir une avance de l’acquéreur avant la conclusion d’un deuxième contrat, dénommé «préliminaire». Et ce n’est qu’à l’issue de ce dernier qu’un acte définitif est signé par les deux parties. Au total, ce sont trois contrats qui seront nécessaires pour l’établissement d’une vente en état futur d’achèvement, au lieu de 2 initialement. «Ce qui alourdit plus la procédure», renchérit Me Anibar.  
La vigilance reste de mise! La loi ne réglemente toujours pas les avances que peuvent solliciter certains promoteurs, entre autres, lors des salons immobiliers organisés à l’étranger. Surtout que le contrat de réservation n’est pas obligatoire. «Le passage chez le notaire n’est pas indispensable pour la mise en place d’un contrat de réservation», affirme Me Anibar. Autre aberration, la possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après obtention de l’autorisation de construire et non après l’achèvement des travaux de fondations. Selon le ministère, l’objectif est de permettre au vendeur de pouvoir financer ses projets immobiliers.
La seule promesse plausible pour les acquéreurs: la garantie d’achèvement des travaux au cas où le promoteur se heurte à des «entraves susceptibles de compromettre le projet immobilier». S’y ajoute un délai de rétractation d’un mois suite à la signature du contrat de réservation. 
En fait, le recours à l’avance dans le cadre de la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (Vefa) est une pratique répandue au Maroc. Elle facilite l’exécution des marchés tout particulièrement aux promoteurs qui ne disposent pas d’une trésorerie suffisante pour finaliser les prestations. Souvent, les promoteurs immobiliers, aussi bien publics que privés, y recourent comme cash flow complémentaire au fur et à mesure de l’avancement de leurs travaux de construction. Cette pratique est devenue un instrument de financement incontournable pour les promoteurs du fait du manque d’implication des banques dans le financement des logements. Toutefois, rien n’empêche à ce que l’on fasse usage d’une attestation prouvant la remise d’un apport. 

Comment s’échelonne  le paiement?

 

De toute évidence, l’objectif principal derrière l’adoption de la 107/12 (la refonte de la 44.00) est de permettre aux promoteurs de percevoir des avances de la part des acquéreurs.  Selon le dispositif juridique, l’acquéreur doit payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. D’abord, 5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire, 75% répartis en trois phases: l’achèvement des travaux relatifs aux fondations au niveau du rez-de-chaussée, l’aboutissement des gros œuvres de l’ensemble de l’immeuble, et enfin, à l’issue des travaux de finition et à l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité. Les 20% restants doivent être réglés lors de la remise des clefs.

 

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