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Evénement

Les nouveaux quartiers d’affaires à Casablanca

Par L'Economiste | Edition N°:4714 Le 23/02/2016 | Partager
CFC, Marina, Corniche… les plus prisés
L’obsolescence guette 40% du parc
70% de la demande concerne des déménagements

La demande en immobilier de bureaux varie annuellement en fonction de 4 critères, à savoir: la croissance des entreprises, la création et l’implantation de nouvelles entreprises, les déménagements pour des raisons de rationalisation ou les déménagements pour l’amélioration du standing
 (Source : Lazrak Immobilier)

2015 n’aura pas été un bon cru pour l’immobilier d’entreprise à Casablanca. Après une décennie de structuration, le marché est entré dans une phase de maturité. Le marché de bureaux a cumulé en 2015 plus de 1,6 million de m2 contre 1,2 million en 2011. Du coup, la moyenne de production annuelle se situe autour de 100.000 m2. Cette nouvelle offre provient pour près de 25% de la livraison des bureaux de la Marina et d’Anfa Place sur la Corniche de Casablanca. A eux seuls, ces deux sites ont cumulé l’équivalent de 100.000 m2. Le reste de l’offre est constitué essentiellement d’immeubles medium size compris entre 2.000 et 4.000 m2 dans l’ensemble des quartiers bureaux de Casablanca. Si l’offre est de plus en plus étoffée, la demande ne suit pas. En effet, la demande placée annuelle varie entre 50.000 et 75.000 m2, après avoir enregistré un pic de 150.000 m2 dans les années de faste (2005 à 2010). L’an dernier n’a enregistré qu’une faible demande (30.000 m2), si l’on se réfère à l’absorption nette du marché (demande placée moins les espaces libérés et non loués). Ce qui pourrait s’expliquer par le fait que 70% de la demande concerne des déplacements ou des déménagements. Autre tendance en 2015: les opérations de vente enregistrées concernent les petites surfaces de moins de 200 m² au profit de TPE/PME marocaines et des métiers libéraux, mais n’ont que faiblement concerné les multinationales qui privilégient la location.

Ce sont quelques-unes des conclusions d’une étude (Snapshot bureaux à Casablanca 2016) du cabinet Lazrak Immobilier,  qui vient d’être rendue publique. «2015 est une année de rupture ou d’inflexion des mentalités», constatent les auteurs de l’étude. Elle se démarque par l’arrêt des reports de décisions, un marché plus dynamique et des clients qui réactivent les recherches abandonnées durant les récentes années. Les entreprises ont donc émis des signaux positifs de relance où l’esprit du «fly to quality» a repris le dessus sur les stratégies de «cost killing» développées ces dernières années. Mais ce phénomène de déplacement des centres de gravité vers de nouvelles zones (corniche, CFC, Sidi Maârouf …) induit aussi un risque d’obsolescence. Ce risque est lié au vieillissement des équipements, aux  évolutions des modes de travail, mais aussi aux nouvelles tendances sociologiques, économiques, ergonomiques et technologiques. «L’obsolescence est due à l’apparition d’une nouvelle offre de qualité supérieure, qui détruit la valeur de l’offre existante», explique Karim Tazi, DGA du cabinet A. Lazrak Immobilier. Selon ce dirigeant, d’ici 5 ans, plusieurs entreprises (banques, assurances…) vont migrer vers leurs nouveaux sièges (CFC, Corniche, Marina…), quittant ainsi leurs anciens locaux, sis dans des emplacements stratégiques au centre-ville (boulevards Hassan II, Mohammed V, les FAR…). Le développement de nouvelles zones d’affaires aux normes internationales soulève la problématique de la vacance du parc obsolète (estimé à 640.000 m2, soit 40%). «Ces immeubles méritent que l’on se penche dès aujourd’hui sur leur sort», relève Tazi. Beaucoup de biens gagneraient à être remis au goût du jour et réaménagés pour mieux les adapter aux besoins des PME et des TPE. D’autant plus qu’il y a une demande naissante d’espaces bureaux innovants, destinés à ces petites entreprises. Cette demande privilégie des espaces flexibles et des contrats de courte durée. De même, les entreprises sont de plus en plus demandeuses de critères essentiels tels que: l’adresse, les places de parking, la flexibilité des plateaux ou encore la visibilité de l’immeuble. Pour répondre à ces exigences, 15% du parc actuel (estimé à 1,6 million de m2, dont 500.000 m2 neuf) devra subir des restructurations lourdes ou un changement d’usage. Le reste devrait prévoir des rafraîchissements ou des rénovations.
Aziza EL AFFAS

 

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