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    Immobilier/Casablanca
    Quand l’argus entrave la vérité des prix

    Par L'Economiste | Edition N°:4581 Le 04/08/2015 | Partager
    6 mois après le lancement du référentiel de la DGI, toujours pas de visibilité
    Professionnels et acquéreurs confondent référentiel et baromètre
    Certains l’accusent même d’aggraver la crise

    «Il est encore prématuré pour se prononcer sur les véritables effets du référentiel des prix de la DGI sur le marché de l’immobilier». Ce constat revient comme un leitmotiv dans la bouche des professionnels de l’immobilier.
    La publication en janvier dernier de ce référentiel, qui sert de base de calcul des droits et taxes afférents aux opérations immobilières n’est pas passée inaperçue. Cet argus a le mérite de limiter le pouvoir discrétionnaire de l’agent de la DGI (il n’aura plus de marge de manœuvre pour réduire ou augmenter les prix), mais son impact sur le marché de l’immobilier n’en reste pas moins imprévisible. «Nous assistons à une crise de confiance qui s’installe à la fois chez les professionnels, vendeurs, acquéreurs…», témoigne Yassine Maâninou
    DG de Web N Ko et fondateur de la revue Immojdid. Selon ce spécialiste de l’immobilier, ce malaise est lié à la confusion qui s’est installée peu à peu dans les esprits. «Il faut bien distinguer un référentiel d’un baromètre. Le premier fixe un prix minimal de référence, alors que le second reflète le prix réel du marché», poursuit-il.
    En effet, d’une part, les propriétaires restent très frileux quant à l’idée de vendre et de se faire redresser. De l’autre, les futurs acquéreurs cherchent à négocier sur la base des prix mentionnés dans le référentiel. «L’on assiste ainsi à une fragilité dans le marché immobilier casablancais», indique Maâninou.
    Résultat: les propriétaires (particuliers ou professionnels) hésitent à vendre par peur d’être lésés. D’autant plus que les tarifs fixés par le référentiel sont loin de répondre aux réalités du marché. Sur le terrain, les prix peuvent varier dans un même quartier, voire dans le même immeuble, selon plusieurs paramètres (état du bien, étage, ensoleillement, avec ou sans ascenseur, parking…). «L’argus ne peut gérer tous les cas de figure. Il s’agit juste d’un indicateur qui doit être réajusté régulièrement», renchérit un notaire de la place. Une version actualisée de ce document est attendue par les professionnels. Elle pourrait intégrer un niveau de finesse additionnel en réduisant les zones à une dizaine de rues chacune (voire par rue) et d’affiner la qualification de la base actuelle avec d’autres critères de différenciation (étage, surface, état du bien, orientation, etc.).
    Autre grief: le flou sur la méthodologie adoptée pour son élaboration et le manque de transparence sur les critères retenus pour fixer les prix. Les différents acteurs du marché cherchent aujourd’hui à connaître la méthodologie adoptée pour l’élaboration de ce référentiel. «Pour y remédier, il faudra accompagner et sensibiliser particuliers et professionnels», suggère Yassine Maâninou.
    Pourtant, à son lancement, l’Administration fiscale misait sur ce nouveau référentiel pour mettre de l’ordre dans les relations entre le fisc et les contribuables.
    L’objectif aussi était de lutter contre le phénomène de sous-déclaration des prix de vente (le fameux noir). Curieusement, l’effet escompté n’a pas eu lieu. De l’avis des professionnels, ce référentiel qui était censé favoriser la transparence, ne fait qu’accentuer la crise et les zones d’ombre dans le secteur de l’immobilier.

    Terrains, appartements, maisons, villas

    Le référentiel de la DGI, lancé le 27 janvier dernier, détermine un prix au mètre carré de référence fixé par zones urbaines, elles-mêmes regroupées en arrondissement, préfectures d’arrondissement, municipalités et blocs. Au total, 257 zones ont été délimitées pour le Grand Casablanca, réparties en 4 blocs (Casa Centre, Casa Nord, Casa Sud et Casa Est). Sauf que la taille des zones actuelles, composées en moyenne d’une cinquantaine de rues chacune, limite le niveau d’interprétation et de finesse des données publiées. Ces prix de référence sont fixés par type de bien, allant de l’appartement aux terrains, immeubles et zones villas, en passant par la villa et la maison. Le facteur d’ancienneté du bien est également pris en compte, entre le neuf (moins de 6 ans), le récent (entre 6 et 15 ans) et l’ancien (plus de 15 ans).

    Aziza EL AFFAS

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