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Analyse

Immobilier dans le Nord
Gros risques sur l’offre en logement

Par L'Economiste | Edition N°:4398 Le 12/11/2014 | Partager
18.400 unités par an seront nécessaires à la fin de la décennie
La population urbaine devrait atteindre près de 2,2 millions en 2020
Le dernier recensement du HCP pourrait réviser les prévisions à la hausse

Quel avenir immobilier pour le Nord sachant que les besoins de la population urbaine croissante dépasseront d’ici 2020

Le centre-ville de Tanger est totalement saturé à cause de la rareté du foncier et de la cherté des prix.  Les promoteurs immobiliers se rabattent sur les anciens immeubles et dernières villas, pour les raser et reconstruire de nouveaux édifices

l’offre en logement? Une étude récente menée par le ministère de l’Habitat laisse entrevoir un filet d’espoir en précisant que, d’ici cette date, une moyenne de 18.400 nouveaux logements devront être mis sur le marché annuellement pour satisfaire les besoins de la région. Au terme de la décennie 2020, plus de 220.000 logements au total devront être construits et mis sur le marché, indiquent les auteurs du rapport. Et c’est sans surprise la préfecture de Tanger-Asilah qui accapare le gros du lot avec un peu plus de la moitié de l’offre immobilière. Ses besoins s’élèvent à près de 10.300 unités. Pour Tétouan et environs, ce sont 5.800 nouvelles unités qu’il s’agira de construire par an sur l’ensemble de la décennie.
Par catégorie, la première place revient au logement économique. Cette catégorie représenterait en effet plus de 42% de la demande future en logement. Les besoins cumulés à l’horizon 2020 pour cette catégorie seraient de près de 93.000, soit une moyenne de 7.700 par an, dont 4.300 pour la seule préfecture de Tanger-Asilah. Le moyen standing se taillerait 32% de la demande, suivi de l’habitat social avec 20% de la demande. Le haut standing se limiterait à seulement 3%.
Les besoins en logement découlent de plusieurs phénomènes dont le plus important est la création de nouveaux ménages. Sur la décennie 2010-2020, le nombre de ménages créés par an est estimé à 17.700, dont près de 86% de nouveaux. Le reste correspond aux besoins issus de la résorption des bidonvilles, du remplacement des habitations menaçant ruine ainsi que du renouvellement du parc existant.

Les logements vides, quel usage?

La problématique des habitations vacantes reste d’actualité. Le parc vide au niveau de la région de

Lors de la décennie 2010-2020, les villes du Nord vont prendre de l’ampleur avec une moyenne de près de 40 à 50% de croissance. Les besoins cumulés en logement s’établiront, quant à eux, à 220.000 nouveaux à l’horizon 2020. La population sur toute la région risque de dépasser les 2,2 millions de personnes, un chiffre qui sera actualisé après les résultats du recensement global effectué par le HCP. L’offre immobilière suivra-t-elle la même tendance?

Tanger-Tétouan s’élevait en 2004 à 85.000 unités, un chiffre, qui selon les observateurs, aurait commencé à baisser, mais seulement lors des dernières années. Si l’on soustrait environ 31.000 unités considérées comme des habitations secondaires, le nombre de logements non occupés atteindrait les 50.000. Difficile, selon les auteurs de l’étude, de quantifier la part de ce volume qui pourrait contribuer à faire face aux besoins en logement. A Tanger, le chiffre pourrait dépasser actuellement les 20.000, selon des estimations indépendantes. Si une partie est l’héritage de l’époque où l’immobilier était considéré comme un excellent moyen de blanchiment d’argent, une part des logements vides correspond à un invendu hérité des dernières années de crise que connaît le secteur immobilier et qui serait en train d’être écoulé.

L’effet d’appel de Tanger et le reste des noyaux urbains du Nord compte aussi pour beaucoup. Bon nombre de projets

La saturation du centre-ville pousse au développement de nouveaux quartiers périphériques comme celui d’Al Irfane ci-contre. Le quartier a été lancé en 2003 et ne cesse de s’étendre depuis. Il comprend majoritairement des logements sociaux et des résidences secondaires, une aubaine pour les squatteurs clandestins.Ce quartier a été récemment secoué par des tensions raciales (voir L’Economiste, édition n° 4348 du 01/09/2014/)

lancés, dont TangerMed et Renault, sont aussi de nature à favoriser l’émigration issue des autres régions du Maroc. Des solutions ont déjà été apportées, comme le quartier Al Irfane, plus connu par les tensions raciales qui l’ont secoué dernièrement, et le projet de la nouvelle ville de Chrafat dont les premiers logements seront prêts incessamment.
Ces besoins, calculés avant le lancement du recensement général de la population de septembre dernier, pourront très probablement faire l’objet d’une révision à la hausse, comme le souligne Khalil Samaha, directeur régional de l’habitat. Une étude globale devra d’ailleurs être publiée en 2015 pour recadrer les estimations, vu le développement très rapide que connaissent ces noyaux urbains.
La région connaît une très forte croissance démographique, encouragée par les nombreux projets de développement. La population urbaine du Nord devra atteindre en 2020 près de 2,2 millions d’habitants, en croissance de 50% par rapport aux chiffres du dernier recensement de 2004 qui plaçait le nombre d’urbains de la région à hauteur de 1,4 million. Par ville, c’est Tanger qui devrait connaître la plus forte croissance avec près de 3% d’augmentation annuelle pour dépasser le million d’habitants en 2020. Avec un taux de croissance légèrement inférieur placé à 2,5%, Tétouan talonnerait de près la capitale du détroit avec une population urbaine qui pourrait atteindre près de 700.000, un chiffre qui n’inclut pas la place de plus en plus importante que prennent les nouveaux pôles urbains que sont Mdiq ou encore Martil.


Ali ABJIOU

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