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Evénement

Warning sur l’immobilier

Par L'Economiste | Edition N°:4171 Le 13/12/2013 | Partager
Baisse de près de 30% des mises en chantier dans le social
Les promoteurs reprochent aux banques de serrer la vis
La hausse de la TPI fait flamber les prix du foncier

«Les voyants sont à l’orange». C’est en ces termes que Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale des

Le logement social qui est en grande partie à l’origine de la croissance de l’immobilier commence à s’essouffler. Les mises en chantier accusent un recul important
 

promoteurs immobiliers (FNPI), qualifie la situation actuelle du secteur. Une tendance  qui se faisait sentir depuis le début de l’année et qui se confirme de plus en plus (voir L’Economiste du 16 août). Après une véritable euphorie qui a duré plusieurs années, les mises en chantier accusent un recul, tous segments confondus, de près de 29%. Plus étonnant encore, les volumes dans le logement social connaissent la même baisse. Le segment social a été depuis son lancement la locomotive du secteur avec d’importants niveaux de croissance. Aujourd’hui, la donne commence à changer. Le secteur souffre de son succès. «Le logement social est devenu très concurrentiel avec l’entrée sur le marché de nouveaux opérateurs. Aujourd’hui, les grands promoteurs recherchent d’autres relais de croissance notamment en Afrique», explique Iben Mansour.  L’immobilier représente 25% des crédits distribués à l’économie. Après la crise en Espagne, les organismes de financement marocains sont devenus plus frileux. «Les banques ont levé le pied pour les crédits aux acquéreurs. Une situation inquiétante vu que les ménages marocains n’épargnent pas beaucoup», regrette Iben Mansour. Le président de la FNPI estime que seul un dossier de crédit sur 10 est accepté par les banques. Globalement, l’encours des crédits à l’immobilier a connu une hausse de 5,6% à fin septembre. Cependant, ce sont davantage les promoteurs qui continuent à bénéficier du soutien des organismes de financement. En octobre, le nombre de dossiers garantis dans le cadre du Fogarim a connu une diminution de 9,9% par rapport au même mois de l’année dernière. Aujourd’hui, seuls le CIH et la Banque populaire continuent à offrir ce produit. Le resserrement des financements a directement impacté les ventes. Représentant 65,2% du nombre de transactions, le nombre d’appartements vendus a régressé de 4,6% d’une année à l’autre et de 17,2% sur un trimestre, s’établissant à 15.486. Entre le troisième trimestre 2012 et la même période en 2013, le secteur du BTP a perdu 54.000 emplois, en grande majorité dans l’immobilier. La situation est d’autant plus grave que la FNPI compte saisir le ministère des Finances pour redonner un nouveau souffle au secteur en matière de financement
La difficulté d’accès au financement n’explique pas à elle seule les méventes du secteur. La rareté du foncier dans les grandes villes comme Casablanca ou Rabat réduit de plus en plus la marge de manœuvre des promoteurs. Le foncier représente 60% du coût de revient dans l’immobilier. Cette situation s’est envenimée avec la hausse de la taxe sur le profit immobilier (TPI). La loi de Finances 2013 a fait passer la taxe de 20 à 30%. «Avec la hausse de la TPI sur le terrain, l’Etat a voulu augmenter ses recettes fiscales. Mais cela à conduit à une importante baisse des transactions», confie Yassine Lahlou, membre de la FNPI (Comptoir des promoteurs immobiliers). Selon l’indice de Bank Al-Maghrib, les transactions portant sur les terrains urbains se sont repliées de 6,8% en glissement annuel et de 18,3% en variation

Les agents immobiliers reçoivent de moins en moins de clients. Les transactions sur les appartements sont en net recul depuis le début de l’année. Pourtant les prix, eux, restent inchangés.

trimestrielle. Plus grave encore, pour neutraliser l’effet de la taxe, des vendeurs ont de plus en plus recours au noir.
Pour l’heure, le pari ne semble pas totalement gagné sur le logement pour la classe moyenne. L’amendement introduit dans le projet de loi de Finances 2014 (passage à un prix de vente de 6.000 DH HT) ne satisfait qu’à moitié les promoteurs. «Pour que le produit soit viable, surtout dans les grandes villes, le coefficient d'occupation des sols doit être augmenté avec des constructions en hauteur», estime Iben Mansour. En clair, comme pour le logement social, les promoteurs demandent des dérogations aux plans d’aménagement. Sur l’évolution du secteur, la FNPI n’est pas totalement pessimiste, en particulier avec l’adoption du règlement général de construction qui sera opérationnel début 2014. Il implique plus de souplesse pour l’octroi d’autorisations de construction et des permis d’habiter.


Ilham BOUMNADE

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