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Tribune

L’imbroglio des statuts fonciers au Maroc: Un handicap à l’investissement
Par Abdessamad YASSINE

Par L'Economiste | Edition N°:4075 Le 16/07/2013 | Partager

Abdessamad Yassine est juriste

Au Maroc, la propriété foncière est soumise depuis quelques années à une très forte pression due à l’explosion démographique, aux projets d’aménagement et à l’accroissement de la demande du facteur «terre».
Le régime économique spéculatif qui privilégie le secteur de l’immobilier et le fait apparaître comme l’investissement le plus sûr et surtout le plus rentable à court terme. Le foncier est donc perçu comme une assurance de premier ordre, un facteur d’estime sociale et un investissement sans risque.  La forte demande et les surenchères qui en résultent font que le prix moyen des terrains serait deux fois plus cher au Maroc qu’en Tunisie ou en Espagne grippée par une forte crise économique.
La conséquence de cette situation est que le foncier revêt donc un caractère transsectoriel et affecte à la fois le développement de l’agriculture moderne, le développement du marché de l’habitat et l’offre des terres à des fins économiques.

Critère de mesure de la compétitivité

C’est la raison pour laquelle on s’accorde à dire que l’immobilier est considéré comme l’ennemi de l’investissement dans d’autres domaines.
Pour les acteurs économiques, l’accès légalisé à la propriété foncière est une des conditions de l’investissement et ce n’est pas par hasard que la Banque mondiale, dans ses rapports Doing Business, retient l’évaluation de l’accès juridique à la propriété immobilière comme un critère de mesure de la compétitivité des économies nationales. Le Projet Doing Business (http://francais.doingbusiness.org/about-us) mesure la réglementation des affaires et son application effective dans 185 économies y  compris celle du Maroc. Lancé en 2002, le Doing Business  project analyse les petites et moyennes entreprises au niveau national et mesure la réglementation s’appliquant à celles-ci tout au long de leur cycle de vie.
En collectant et en analysant des données quantitatives détaillées pour comparer les cadres réglementaires applicables aux entreprises du monde entier au fil du temps, Doing Business encourage la concurrence entre les économies pour la mise en place d’une réglementation des affaires efficace et aisément accessible. Doing Business propose également des points de comparaison mesurables pour réformer et offre une source documentaire pour les universitaires, les journalistes, les chercheurs du secteur privé et d’autres personnes s’intéressant au climat des affaires dans les économies du monde entier. Parmi l’indicateur d’évaluation retenue par le projet Doing Business, se trouvent justement les conditions pratiques et légales d’accès à la propriété immobilière. Le dernier rapport Doing Business 2013 classe le Maroc, en ce qui concerne l’indice de la facilité d’accès à l’immobilier, à la 168e place parmi 185 économies évaluées! Cela n’étonne pas vu que le régime foncier marocain est l’un des plus compliqués au monde et ce pour diverses raisons.

Amalgame du traditionnel et du moderne

A cet égard, le paysage juridico-foncier marocain comprend des statuts fonciers dit traditionnels qui tirent leur origine du droit musulman et de coutumes locales et des statuts modernes qui s’appuient sur des textes de loi en vigueur. La cohabitation et l’amalgame du traditionnel et du moderne dans le secteur foncier en font un domaine diversifié, et forcément riche, mais complexe et difficilement accessible.
En sus de la dichotomie immeubles immatriculés/immeubles non immatriculés, d’autres statuts fonciers marquent également le paysage susmentionné. On citera à cet égard: – les immeubles melk – les propriétés domaniales, les terres collectives, les terres guich, les immeubles habous, les terres sises à l’intérieur des secteurs de remembrement, les terres de la réforme agraires, les terres sises à l’intérieur des périmètres d’irrigation, les terres sises à l’intérieur des périmètres de mise en valeur en Bour (non irriguées). Bien évidemment, chaque statut a son régime juridique particulier et ses propres modalités juridiques de gestion et d’accès. La connaissance, et encore moins la maîtrise de ces règles, constituent un véritable casse-tête chinois pour un investisseur.
En apparence, l’accès à la propriété immobilière est libre pour les personnes physiques  et morales; mais cette règle comporte des exceptions importantes. On citera notamment:
- Les États et les établissements publics étrangers ne peuvent acquérir, céder, donner en location, apporter ou recevoir une propriété foncière au Maroc qu’elle soit rurale ou urbaine qu’après accord préalable du ministre des Finances pris après avis conforme d’une commission interministérielle conformément au dahir n°1.59.171 du 12 mai 1959 relatif à l’acquisition d’immeubles par des États étrangers ;
- Une seconde exception est prévue par le dahir n° 1.73.645 du 23 avril 1975 relatif à l’acquisition des immeubles agricoles ou à vocation agricole qui limite l’accès à la propriété rurale aux personnes physiques et morales marocaines suivantes: l’État, les collectivités locales ou ethniques, les établissements publics, les personnes physiques, les coopératives agricoles ne comprenant pas d’étrangers et les personnes morales de droit privé dont les associés ou les membres sont des personnes physiques marocaines.
Il en résulte que ce dahir interdit l’accès à la propriété immobilière rurale aux sociétés anonymes (exceptées les SARL considérées comme des sociétés de personnes et non de capitaux), aux personnes physiques étrangères, aux sociétés de personnes comprenant des étrangers et aux coopératives agricoles non marocaines à 100%. L’acquisition par ces personnes d’immeubles hors périmètre urbain pour des projets non agricoles, doit être assortie d’une attestation de vocation non agricole ou sous réserve de réaliser un projet déterminé dans un délai fixé au préalable. 

Complexité, multiplicité et éparpillement des textes

A l’heure actuelle, cette attestation de non vocation agricole est délivrée par les Centres régionaux d’investissement.
Ce dédale de lois régissant le foncier marocain est de nature à créer la confusion; un investisseur marocain ou étranger ne pourra savoir à quel saint se vouer et ce à cause de la complexité, la multiplicité et l’éparpillement des textes applicables. Le chemin vers la propriété foncière devient un véritable parcours du combattant. La conséquence en est que des millions d’hectares sont hors circuit économique et ne sont pas éligibles au crédit et à l’investissement.
Cet état de fait et de droit apporte un coup dur aux efforts de la promotion du Maroc en tant que destination pour l’investissement, à l’accueil des investisseurs, à l’accompagnement des projets, ainsi qu’aux avantages et facilités accordés aux investisseurs. Ce constat est aggravé par la problématique de l’indivision. Celle-ci caractérise les propriétés foncières, qu’elles soient immatriculées ou non. L’indivision est la situation juridique d’au moins deux personnes titulaires en commun d’un droit de nature identique sur un même bien, ou sur un même ensemble de biens sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts. Il en résulte que la propriété en indivision, contrairement à la copropriété, demeure abstraite et l’on ne saura réellement ce que possèdent les indivisaires que lorsque le partage sera prononcé.
Le plus souvent, l’indivision naît par voie de succession. Elle peut aussi résulter d’un achat effectué en commun par plusieurs personnes, ou encore de la vente par un propriétaire d’une partie de son bien à un tiers qui devient, par cet achat, son co-indivisaire.
L’éminent économiste et expert de la Banque mondiale en matière foncière Hernando De Soto n’a pas manqué de signaler dans un ouvrage intitulé «Le mystère du capital, pourquoi le capitalisme triomphe en Occident et échoue partout ailleurs? éd., Flammarion. Paris 2005» que «les pays en voie de développement dorment sur un capital considérable, la première des richesses, celle sur laquelle tout pays prospère a jeté les bases de son développement économique: le foncier». Si donc leur développement est bloqué c’est «tout simplement parce qu’ils ne se sont pas dotés d’instruments fiables de protection de la propriété».
Certes l’État, par le biais de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC) a entrepris récemment des réformes importantes en ce qui concerne la loi de 1913 sur l’immatriculation foncière qui a fait l’objet d’un remue-ménage dans le sens de condenser les délais des formalités procédurales, la lutte contre les oppositions et les prénotations abusives et la généralisation de l’immatriculation foncière gratuite à travers l’ouverture de nouveaux  secteurs d’immatriculation d’ensemble. Il en est de même pour la promulgation du Code des droits réels qui a exigé l’acte authentique pour les transactions immobilières et a levé l’ambiguïté sur certains aspects de la propriété foncière notamment celle non immatriculée.
Pour continuer dans cet élan, il est temps pour les pouvoirs publics de s’attaquer à cet épineux problème des statuts fonciers. À notre avis, la solution pourrait être recherchée dans le sens de l’adoption d’un nouveau texte unique et global régissant l’ensemble de ces statuts. La condensation, la suppression de certains statuts rigides ou obsolètes et la simplification des procédures applicables à ces statuts devraient constituer le noyau dur de ce nouveau texte.  A notre avis, l’organisation des assises nationales proposées par le chef de gouvernement devant la Chambre des conseillers, constituerait une occasion pour mener une réflexion sur ce sujet et prendre les décisions qui s’imposent en association avec tous les intervenants dans le domaine foncier.

Barrières procédurales

Au Maroc, le problème le plus fréquemment mentionné par les investisseurs, nationaux et étrangers, au cours de chaque étape du processus de démarrage de l’investissement est la difficulté d’accès au foncier et plus souvent ils insistent sur les barrières procédurales et réglementaires qui entravent la mise en place de leurs projets. L’existence de toute une panoplie de dispositions législatives et réglementaires spécifiques, complexes, variées, connues parfois des initiés en la matière seulement, d’où une méconnaissance des droits et des obligations des détenteurs de droits réels et des acquéreurs potentiels.

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