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Analyse

Immobilier
Ventes sur plan: Le dispositif plus verrouillé

Par L'Economiste | Edition N°:4050 Le 11/06/2013 | Partager
La pré-notation sur titre foncier sans l’accord du promoteur
Réglementation des versements
Aucune disposition pour les délais de livraison

Le projet de loi permet aux promoteurs, peu scrupuleux, de toucher le montant des avances (5%), et de ne jamais entamer les constructions. L’obligation actuelle de l’achèvement des gros œuvres offre en elle-même une assurance quant au sérieux du promoteur et aux délais de livraison

Un véritable coup de pied dans la fourmilière. C’est ce que vient de faire le département de l’Habitat avec le projet de loi relatif à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Discuté depuis 2010, le texte vient à peine d’être adopté en Conseil de gouvernement. Le plus dur reste à faire! Tout porte à croire que le texte devra faire face aux lobbies des promoteurs immobiliers avant de passer les verrous des deux chambres. Les professionnels en veulent encore plus. La Vefa est aujourd’hui l’une des plus grandes problématiques de l’immobilier. Elle arrive en tête des réclamations remontées aux associations de protection du consommateur: «98% des réclamations que nous recevons sur l’immobilier sont en relation avec la Vefa», signale Ouadi Madih, président d’Uniconso Casablanca. Promoteur qui s’enfuit avec les avances, retards de livraison, bien non conforme… Bref, les problèmes sont multiples dans une relation totalement en défaveur de l’acquéreur. En fait, même si une loi régit la pratique depuis 2003, l’essentiel des transactions se fait hors la loi. Justement, la grande nouveauté apportée par le projet de loi 107-12 va dans ce sens. « A dater de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, toutes les transactions qui ne se feront pas en respect des dispositions seront frappées de nullité», explique Abdellatif Hmama, chef de service des études législatives au ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville. C’est clair, le législateur veut mettre fin aux fameux reçus de réservation qui n’ont aucune valeur juridique. En cas de litige, l’acquéreur perd toutes ses avances. Justement, dans le nouveau texte, «le promoteur peut conclure un contrat préliminaire dès l’obtention de l’autorisation de construire. L’actuelle législation impose d’attendre l’achèvement des travaux de fondation du rez-de-chaussée pour conclure ce contrat», confie Hmama. Cette disposition est salutaire pour les deux parties. D’un côté, l’acquéreur aura son contrat préliminaire rédigé par un notaire lui garantissant tous ses droits. En cas de mort du promoteur ou de litige, le contrat a une forte valeur juridique et permet à l’acquéreur de disposer entièrement de ses droits. D’un autre côté, le promoteur pourra recevoir les avances pour financer son projet en ayant moins recours aux financements bancaires depuis le début du projet. Le texte prévoit également l’obtention de l’accord du promoteur au cas où l’acquéreur décide de se rétracter au cours de l’achèvement des travaux en faveur d’une tierce personne. Cependant, la grande avancée est dans la possibilité pour l’acheteur d’effectuer une pré-notation du contrat préliminaire sur le titre foncier sans l’accord du vendeur. Auparavant, cette procédure nécessitait l’aval du vendeur qui généralement s’y opposait. Ce changement vise à lutter contre les ventes multiples d’un seul bien. Une pratique qui prend de plus en plus d’ampleur. Le législateur a essayé de réguler les versements du prix du bien. Le texte veut que 5% soient versés au moment de la conclusion du contrat préliminaire et donc avant le premier coup de pioche. Ensuite, 75% sont versés en 3 étapes selon un accord entre les deux parties. Les 20% restants sont injectés au moment de la réception des clés. Difficile de croire que les choses puissent se passer ainsi en toute transparence dans une situation de déséquilibre des rapports de force. En outre, la conclusion du contrat définitif devra se faire après la délivrance d’un certificat d’achèvement final des travaux par l’architecte du projet.   
Le projet de loi est loin de répondre à tous les problèmes liés à la Vefa. Le texte ne fait nullement allusion à des pénalités pour les promoteurs en cas de retard de livraison. Un manquement aberrant alors que la plupart des problèmes sont liés aux retards. A l’opposé, les pénalités en cas de désistement de l’acquéreur sont passées de 10 à 15% d’une loi à l’autre. Une disposition que le citoyen lambda peut avoir du mal à comprendre. Surtout que la loi sur la protection du consommateur va totalement à l’inverse de cette mesure.

Veto des consuméristes

Déception… C’est ce qui ressort du discours des consuméristes au sujet du projet de loi sur la Vefa. «L’ensemble de ses dispositions ne vise qu’à servir les intérêts des promoteurs au détriment des consommateurs», regrette Ouadi. Pour ce dernier, le texte contribue à la réduction du coût de la construction avec la possibilité de vendre avant le commencement des travaux. Dans le même sens, le projet de loi vise à libérer le promoteur des garanties conférées à l’acquéreur (lui laisser le choix de la garantie, la fixation du délai de livraison…). Résultat: «Le promoteur est désengagé de l’accomplissement des obligations qui lui incombent, notamment l’obtention du permis d’habiter et du certificat de conformité», souligne Ouadi.

Ilham BOUMNADE

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