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Ville nouvelle de Zenata
L'acquisition du foncier entièrement verrouillée

Par L'Economiste | Edition N°:3667 Le 30/11/2011 | Partager
10 milliards de DH pour l’apurement
Un budget de 3,65 milliards de DH pour le relogement à l’horizon 2014

Parmi les constructions concernées par la procédure d’expropriation à Zenata, une lignée de plus de 650 bungalows, construits illégalement en front de mer, sur la base d’une simple autorisation d’occupation temporaire du domaine public. Un bidonville en dur!

Cette fois-ci, c’est la bonne! Le projet de construction d’une ville nouvelle à Zenata peut enfin voir le jour. En effet, si les deux tentatives précédentes avaient échoué, c’est parce que la mobilisation du foncier et le financement allaient constituer une pierre d’achoppement. «Dans les années 80, l’on avait pensé à procéder à des acquisitions de gré à gré avec les propriétaires, sur la base d’un coût du foncier inférieur à celui de l’expropriation aujourd’hui», explique Mohamed Amine El Hajhouj, directeur général de la Société d’aménagement Zenata (SAZ). D’où l’échec du projet. La deuxième tentative, qui avait eu lieu dans les années 90, allait connaître le même sort, mais cette fois-ci, faute de moyens financiers puisque 30 ha ont tout de même été acquis sur les 830 ha que totalise le territoire.
Il a donc fallu repenser l’approche pour garantir toutes les chances de réussite de cet important projet structurant, qu’est la construction de la ville nouvelle de Zenata. «L’objectif est de donner aux classes moyennes un logement décent aux confins de Casablanca, tout en cassant la tendance spéculative prévalant sur l’axe Kénitra-El Jadida, jusqu’à Marrakech», poursuit le patron de la SAZ. De là, le territoire a été déclaré d’utilité publique en février 2006 pour l’aménagement d’un nouveau centre urbain à Zenata. Une région qui a toujours été maintenue comme réserve stratégique pour faire face aux déséquilibres qui pourraient apparaître dans le futur. En clair, il s’agit d’un territoire à vocation agricole, sur lequel des fermes avaient été construites par des colons français et récupérées à un moment donné par Sogeta et Sodea. Le site n’était donc frappé par aucun plan d’aménagement. Autant d’éléments qui ont permis de mettre en œuvre une procédure d’expropriation verrouillée. «Contrairement aux opérations relatives à la construction de barrages, d’autoroutes et de pâtés de villes, les expropriations effectuées par la Direction des domaines au niveau de Zenata ont tenu compte de l’élément humain, répondant aux desiderata de toute la population zénète», précise El Hajhouj. Experts fonciers, juridiques et en territoire ont donc été mis à contribution pour concevoir une approche d’expropriation rationnelle et équitable. D’une superficie de 1.830 ha, le territoire de Zenata compte plus de 713 propriétés, détenues par un total de près de 10.000 propriétaires dont des héritiers, des zinataires (propriétaires des murs, mais du terrain)… Le territoire compte également environ 339 activités industrielles, dont à peine 3 structurées. Le reste étant dans l’informel. De plus, «les occupants sont là sans droit ni titre». En somme, une occupation du domaine public. Mais chaque parcelle devait quand même être évaluée à part. Pour y arriver, la SAZ a fait appel aux services d’un cabinet d’experts spécialisés dans les enquêtes foncières. Une commission préfectorale a ensuite procédé à l’évaluation globale du foncier privé, fixé à 3,5 milliards de DH, sans tenir compte du bâti et des activités en place. Le montant global de l’apurement a été fixé à 10 milliards de DH. «La valeur moyenne des parcelles est estimée entre 250 et 260 DH. Elle peut aller jusqu’à 418 DH le m2», signale El Hajhouj. Aujourd’hui, la SAZ est entièrement propriétaire du territoire. Ce qui ne signifie pas que le foncier soit entièrement apuré. Les propriétaires peuvent encore, via la voie judiciaire, contester le prix proposé et qui reste une valeur provisionnelle. A charge pour le tribunal de trancher. La valeur moyenne définie en première instance est passée de 260 à 360 DH et en appel, elle varie en moyenne autour de 390 DH. Mais abstraction faite de la procédure judiciaire en cours, le foncier privé, qui s’élève à quelque 1.308 ha, est désormais propriété de la CDG par force de loi. Une réserve dont 30% seront dédiés à la réalisation d’espaces verts, éco-cité oblige. Ce qui représente 480 ha.

 

Aberrations

Parmi les aberrations de l’urbanisme en front de mer dans bon nombre de régions du Maroc, la construction en dur. Zenata compte ainsi 650 bungalows, montés dans l’illégalité, sur la base d’un permis provisoire d’occupation du domaine public. Le schéma directeur d’aménagement urbain (SDAU) prévoit d’ailleurs l’éviction de ces constructions et la réalisation d’une corniche de 5,3 km. «Le front de mer ne sera construit que dans la proportion de 30% de sa superficie. L’objectif est de permettre aux citoyens d’accéder librement à la mer», déclare Mohamed Amine El Hajhouj, directeur général de la Société d’aménagement Zenata (SAZ).

10.000 propriétaires en cours d’indemnisation

La procédure d’expropriation prévoit également le relogement des résidents ainsi que le recasement des unités industrielles. Au nombre de 7.000 ménages, répartis entre une vingtaine de douars, les habitants des bidonvilles seront relogés en trois phases. Le programme global de logement 2010-2014 prévoit la construction de 10.000 unités et le coût de réalisation s’élève à 3,65 milliards de DH. Outre le relogement de 6.000 ménages habitant des bidonvilles, le programme vise également à reloger 1.000 zinataires, qui ne sont pas propriétaires et à qui l’indemnité d’expropriation ne permet pas d’acquérir un logement à Zenata.
La première phase, portant sur 4.100 logements, est déjà lancée par Dyar Al Mansour, filiale de CDG. Quant aux phases 2 et 3, elles démarreront en 2012.
Les industries ne sont pas en reste. «Nous avons débloqué 80 ha sur le territoire pour construire une zone industrielle d’accueil, située au pic du triangle du port sec, inauguré il y a environ un an et demi», poursuit le DG de la SAZ. Des locaux qui seront par la suite cédés aux expropriés à des tarifs préférentiels. En plus de la préservation des emplois, les activités seront structurées et intégrées dans une vision de développement durable.

 

Hassan EL ARIF

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