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    Economie

    Financement du logement social
    Trois fonds de garantie pour résorber le déficit

    Par L'Economiste | Edition N°:1876 Le 15/10/2004 | Partager

    . Fogarim, Fogaloge, Fogalef et le microcrédit. La société civile mise à contribution. Les banques joueront-elles le jeu?Pour résorber le déficit de 1,24 million de logements dont 80% en programmes sociaux, il faudra améliorer le taux d’engagement des banques. Pour l’heure, ce taux ne dépasse pas les 20%. Deux types d’instruments sont retenus pour stimuler la contribution des banques. D’une part, le microcrédit dédié à l’habitat social pour les ménages à faible revenu. Le projet a été initié conjointement par l’agence américaine Usaid et le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. “Les banques retenues s’engagent à déléguer la gestion des crédits, y compris le recouvrement, à des fondations confirmées telles que Zakoura et Al Amana”, précise Al Amine Nejjar, président du directoire de Wafa Immobilier. L’ Usaid couvre la moitié des risques liés à l’opération, le reliquat étant pris en charge par les banques. Le montant du microcrédit varie entre 5.000 et 20.000 DH, sur une durée de 2 à 3 ans, moyennant un taux d’intérêt de 9%. “D’autre part, les fonds de garantie sont en cours de mise en place par la plupart des banques afin de mutualiser les risques”, ajoute Omar Alaoui Benhachem, directeur général de la Caisse centrale de garantie (CCG). Le Fogarim (600 millions de DH) opérationnel depuis juillet 2004, concerne la construction de logements sociaux en faveur des ménages non salariés, à revenus modestes et irréguliers. Le coût du logement doit être inférieur à 200.000 DH et la mensualité ne pas excéder 1.000 DH. Le Fogarim couvre 70% du montant du principal, majoré des intérêts normaux et des intérêts de retard. Le risque lié au reliquat est supporté par les banques. Le Fogaloge public (400 millions de DH), ouvert en juin 2004, est lui destiné aux fonctionnaires et employés du secteur public, à l’exception des enseignants qui bénéficient eux d’un instrument spécifique, le Fogalef. Le Fogaloge couvre le remboursement du principal majoré des intérêts à hauteur de 20% si la durée du prêt est inférieure à 10 ans, de 40% si la durée varie entre 11 et 20 ans et de 60% si la durée du crédit est supérieure à 20 ans. Le salaire annuel net d’impôts et des charges sociales doit être inférieur à 72.000 DH, soit 6.000 DH par mois. Enfin, le Fogalef, fonctionnel depuis janvier 2004, s’adresse aux adhérents (enseignants) de la Fondation Mohammed VI. Il peut couvrir jusqu’à la totalité du coût du logement, y compris le terrain. Le plafond et la durée du crédit sont ventilés en fonction du niveau des revenus (3 niveaux). Le taux d’intérêt fixe est de 6,5% et le taux variable indexé sur la moyenne pondérée des bons du Trésor à 5 ans. Le système est donc censé couvrir les besoins des différentes couches de la population à revenu limité. Reste à savoir si les banques joueront pleinement le jeu.


    Les barrières à l’entrée

    Près de 11.000 ménages bénéficient chaque année du régime spécial de financement du logement social. Celui-ci cible la population à faible et moyen revenus, grâce au système de ristourne et à l’aide directe. Ainsi, l’aide directe fixée elle à 25.000 DH est versée aux fonctionnaires désireux d’acquérir un logement économique. A l’origine, le système prévoyait une ristourne de 3,5% au titre du régime spécial et de 2% au titre du régime général. Elle a été supprimée en début d’année par le gouvernement avec la mise en place des fonds de garantie.Pour rappel, rentre dans cette catégorie, tout logement dont la valeur immobilière totale (VIT) ne dépasse pas les 200.000 DH. Le bénéficiaire potentiel doit disposer d’un revenu inférieur ou égal à 3.600 DH pour accéder au financement de 90% de la VIT sur une durée de 25 ans. Ce système est encadré par le législateur grâce à l’octroi d’agréments aux organismes fonciers spécialisés. “Parmi les apports de ce système, la création d’un véritable marché du logement social et la professionnalisation du secteur. De même, les banques ont acquis de l’expertise sur ce créneau”, relève le DG de la CCG. Cependant, ce système présente certaines limites. Tout d’abord, la persistance du déficit en logement, et la faible couverture des besoins. Ensuite, l’exclusion des ménages au revenu mensuel supérieur à 3.600 DH de l’accès au crédit subventionné. “En outre, seuls 17% des bénéficiaires se situent dans la tranche de revenu inférieure à 2.000 DH”, ajoute Asma Bellamine, directrice des crédits aux particuliers à la BCP.De même, l’engagement des banques est jugé plutôt insuffisant du fait des barrières à l’entrée que représentent les agréments. Quant aux critères d’éligibilité (de revenus et VIT), ils auraient besoin d’être révisés car ils sont restés inchangés depuis la conception du système.


    Sécurité urbaine: Une campagne de gouvernance locale

    Coup d’envoi pour la campagne nationale sur la sécurité d’occupation résidentielle (SOR) et la gouvernance locale. Issue des recommandations des Nations unies, elle est censée contribuer à l’éradication de la pauvreté dans les villes. De quoi s’agit-il? La campagne sur la sécurité d’occupation résidentielle permet aux populations pauvres de contribuer entre autres à la gestion de leur ville. D’autres aspects entrent en ligne de compte tels que la durabilité du logement (qui doit être localisé sur un terrain sans risques majeurs et assurant la protection des personnes des aléas climatiques). Sans oublier l’accessibilité à l’eau et à l’assainissement. Pour atteindre les objectifs de la campagne sur la sécurité de l’occupation résidentielle, il faudra prévoir un dispositif institutionnel et légal approprié. Quant à la campagne sur la gouvernance urbaine, elle met l’accent sur le processus participatif de ces populations pour améliorer leur cadre de vie et assurer la sécurité dans les villes. Cela devrait se traduire par un renforcement de la capacité des collectivités locales et de leurs partenaires (administration, secteurs privé et public) et la promotion des pratiques de bonne gouvernance. Les deux opérations sont complémentaires et devraient contribuer à la lutte contre l’habitat insalubre dans la ville. Pour avancer sur les deux fronts, un programme de réunions de commissions nationale et régionale a été arrêté au début du mois d’octobre. “Avant la fin de l’année, la commission nationale devra arrêter le budget, élaborer les textes et fixer les délais de réalisation, en fonction du programme d’actions à entreprendre”, explique Moulay Cherif Tahiri, directeur de la Promotion immobilière au ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme. Ces campagnes constituent donc une opportunité pour mobiliser les habitants de bidonvilles, les organisations non gouvernementales et les représentants des collectivités locales et régionales. C’est aussi l’occasion de développer une relation de partenariat entre les différentes parties, de donner la priorité à l’éducation civique et de former les ressources humaines locales.M. K.

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