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Economie

Immobilier: Le référentiel des prix dévitalisé

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5811 Le 24/07/2020 | Partager
Le dispositif suspendu pour coller aux réalités du marché
La mesure cible les transactions réalisées depuis le 20 mars
A condition qu’elles n’aient pas encore été régularisées

La Direction générale des impôts vient de décider la suspension du référentiel des prix de l’immobilier. La mesure concerne toutes les transactions dont les actes établis depuis le 20 mars dernier et qui n’ont pas encore fait l’objet d’une procédure de régularisation.

La suspension de ces prix-plancher est un juste retour à la réalité du marché car peu de transactions se négociaient encore à cette grille. Cet «argus limitait par ailleurs la marge de manœuvre dans la négociation entre le vendeur et l’acheteur.

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Le gouvernement devrait réformer le code foncier pour réduire le nombre de régimes et libérer du foncier à des prix attractifs dans les centres urbains (Ph. L’Economiste)

Au moment de son élaboration, le référentiel de l’immobilier –à travers ses deux variantes, la dernière étant celle conçue avec la Conservation foncière- était censé refléter les prix du marché. Force est de constater que cet outil n’a pas été régulièrement mis à jour comme prévu. 

Le référentiel doit également tenir compte des spécificités de chaque bien ayant un impact sur sa valeur en intégrant son emplacement, ainsi que ses caractéristiques physiques, juridiques ou économiques. Parmi ces critères, figurent l’ensoleillement du bien, sa situation par rapport au rez-de-chaussée ou à la cour, sa vétusté… Mais ces critères assortis d’une décote n’ont pas été intégrés. Le schéma initial prévoyait également une voie de recours en cas de litige sur le prix de vente, mais le dispositif n’a pas été activé.

Quand il a été mis en place, le référentiel des prix de l’immobilier avait pour objectif de lutter contre la sous-déclaration et la pratique du black. Lorsque les prix de cession déclarés sont en deçà de ceux du référentiel, le vendeur est redressé et paie la différence. Sauf qu’avec le temps, le référentiel est devenu un faiseur de marché. Certains promoteurs évitent de vendre à des prix inférieurs à ceux prévus par le référentiel par crainte de redressement fiscal. Ce qui a contribué à bloquer les transactions. Le problème est exacerbé pendant la période de la crise sanitaire en raison de la rareté des transactions.

«En ces temps de crise, si un promoteur a la chance de trouver un acheteur, il doit s’estimer heureux. Il ne va pas exiger un paiement en noir. Mais la suspension du référentiel n’est qu’un des éléments de blocage. Il faut trouver une solution à la faible capacité des ménages à épargner, allonger les horizons de crédit au lieu de les plafonner à 15 ans, revoir les normes d’urbanisme, libérer le foncier en ville…», suggère un membre de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers.

Puisque les données du marché sont faussées par la conjoncture, le référentiel ne peut plus être utilisé pour définir le prix de vente réel auquel s’effectuent les transactions. Il a donc été décidé de le suspendre jusqu’à ce que le secteur reprenne des couleurs.

D’ici là, le gouvernement aura introduit des réajustements au référentiel des prix conformément aux recommandations des 3e assises fiscales. Celles-ci portent sur la mise en place d’un cadre légal et réglementaire du référentiel et sa mise à jour régulière avec les organismes professionnels.

Une préemption déléguée

L’élaboration d’un référentiel immobilier avait pour objectif de lutter contre la pratique du noir via l’utilisation d’indicateurs de prix. Sauf que ce dispositif est devenu un élément bloquant pour les transactions. D’autres voies pourraient être envisagées pour réduire la pratique de la sous-déclaration sur le marché immobilier. «Une de ces voies pourrait être l’opérationnalisation du droit de préemption que l’article 143 du CGI accorde à l’Etat. Un droit dont l’effet dissuasif est, à l’état actuel, quasi nul en raison de sa non-utilisation», signale Salah Grine, expert-comptable. Ce dernier suggère que le gouvernement désigne des «préempteurs délégués» qui pourraient être des institutionnels tels que la Direction des domaines de l’Etat, CDG… ou des opérateurs privés sélectionnés sur la base d’un cahier des charges: compagnie d’assurances, fonds d’investissement… Un dispositif qui devrait générer plus de transparence dans le secteur.

Hassan EL ARIF

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