Ce mardi 14 juillet marque une date historique pour Ajarinvest. Elle coïncide avec la publication pour la première fois de la valeur liquidative des deux OPCI agréés en décembre 2019: CDG Premium Immo SPI-RFA et CIH Patrimmo SPI-RFA.

Cette publication s’inscrit dans le cadre des obligations légales des sociétés de gestion des OPCI en matière de communication, qui prévoient la publication des valeurs liquidatives à raison d’une fois par semestre. Un exercice auquel les marchés financiers devront désormais s’habituer. La valeur liquidative d’un OPCI est calculée sur une base semestrielle: 30 juin et 31 décembre de chaque année.

Ainsi, les valeurs liquidatives de «CDG Premium Immo» et «CIH Patrimmo» ont respectivement atteint 102,96 DH et 103,57 DH au 30 juin. Il va de soi que ces montants sont majorés des commissions de souscription et d’achat. Comment détermine-t-on la valeur liquidative d’un OPCI?

«A l’instar des OPCVM, la valeur liquidative d’une action de l’OPCI est déterminée en divisant la valeur de son actif net par le nombre de parts en circulation. L’actif net, au sens de la loi 70-14 régissant l’activité des OPCI, est le montant de l’actif comptable de l’OPCI duquel on déduit le montant de ses dettes», explique Noreddine Tahiri, directeur général d’Ajarinvest, filiale commune de la CDG (60%) et de CIH Bank (40%).

La valeur de l’actif net comptable d’un OPCI est principalement constituée de la valeur des actifs immobiliers et financiers, évalués au prix du marché à la date du calcul de la valeur liquidative et de la valeur de son actif circulant. La valeur liquidative d’un OPCI correspond à la richesse qui reviendrait aux souscripteurs après cession de «l’ensemble des actifs immobiliers, financiers et circulants et liquidation de ses dettes». Au moment du lancement des OPCI, les opérateurs promettaient un taux de rendement de l’ordre de 6% par an. Pour un premier exercice, ces prévisions devraient se concrétiser puisque le taux de rendement au terme du premier semestre s’élève à environ 3%.

«Prévoir des perspectives de rendement d’un OPCI, cela revient à étudier le rendement des actifs immobiliers et, de façon marginale, celui des instruments financiers et autres investissements à court terme, permettant de faire fructifier la trésorerie disponible», indique le directeur général. Outre CDG Premium Immo et CIH Patrimmo, Ajarinvest gère deux autres OPCI: CDG Pierre Secure et Amane Placement. Tous quatre étant des SPI-RFA.

Mode de calcul

Le rendement d’un actif immobilier est mesuré à l’aune du rendement locatif, obtenu en divisant le loyer net annuel de l’actif par sa valeur sur le marché. «L’évolution de ces paramètres, eux-mêmes corrélés, dépend de celle de plusieurs autres paramètres économiques et macroéconomiques». Le rendement d’un OPCI est déterminé par l’évolution de l’offre et de la demande en biens immobiliers locatifs, la conjoncture économique, du marché du foncier, de l’inflation des matériaux de construction, et de la politique monétaire, etc.
Les évaluateurs au nombre de deux, dont l’intervention est obligatoire, jouent un rôle fondamental. La souscription à un OPCI est ouverte à tous types d’investisseurs, particulier ou professionnel, personne physique ou morale.

Hassan EL ARIF