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Economie

La FNPI au Club de L’Economiste: Les banques détiennent la clé de la reprise

Par Franck FAGNON | Edition N°:5790 Le 25/06/2020 | Partager
La baisse des taux débiteurs pourrait stimuler la demande
20% de marge dans le moyen et haut standing, indique la profession
Transparence, prix, qualité... les griefs des acquéreurs
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La cherté du coût de sortie des logements n’est pas liée à la seule marge des promoteurs qui est tout de même très confortable à 20% dans le moyen et haut standing. Cependant, le prix du foncier pèse aussi sur la facture finale. Il représente 30 à 40% du prix d’un bien moyen haut standing, indique la FNPI

6 à 8 années de revenus sont nécessaires à un ménage marocain pour acquérir un logement moyen haut standing contre en moyenne 3 à 4 dans des pays développés, avait relevé la Banque mondiale. Pour la classe moyenne, c’est l’un des biens les plus difficiles d’accès. Le développement du crédit a facilité l’achat d’un logement à de nombreux ménages, mais cet investissement pèse lourd dans le budget mensuel.

Après les années euphoriques, la décorrélation entre l’offre et le pouvoir d’achat des acquéreurs s’est accentuée, expliquant pour une partie la crise dans laquelle est plongé l’immobilier. La spéculation foncière dans laquelle se sont lancés certains promoteurs alors que les transactions se tassaient et les invendus s’accumulaient a fait le reste.

Les marges des promoteurs immobiliers ont toujours été controversées dans l’opinion. Officiellement, entre 15 à 18% dans le social et 20% dans les autres segments. Mais la cherté du coût de sortie des logements ne peut être liée aux seuls profits des promoteurs. L’insuffisance de la planification urbaine et la spéculation foncière participent à l’inflation des prix de l’immobilier.

«Dans les années 90, le prix du foncier était en corrélation avec le pouvoir d’achat. Mais la politique d’urbanisation n’a pas suivi. La mise en place de nouveaux schémas directeurs, d’aménagements et d’outils de production de foncier à coûts relativement réduits n’a pas été prônée par les autorités de tutelle», précise Anis Benjelloun, vice-président de la FNPI.

Le foncier représente 60 à 70% du coût de revient contre 15% en moyenne dans les pays de benchmark, relève la Fédération. Le poids des taxes, notamment la controversée «taxe sur terrain non bâti, participe au renchérissement du foncier. La charge foncière varie en fonction des territoires avec une forte pression dans les grandes agglomérations. Par ailleurs, le coût des intrants a fortement augmenté ces dernières années, se défendent les professionnels. Le prix du ciment s’est renchéri de 72% depuis 2000, relèvent-ils.

La mutation du marché et les difficultés des opérateurs à s’adapter à une clientèle plus exigeante et quelques erreurs de gestion ont failli mettre sur le carreau de grands acteurs du secteur. L’endettement reste un fardeau pour de nombreux acteurs qui croulent sous les invendus.

Après deux années très difficiles, la crise du Covid-19 est ressentie comme un séisme dans le secteur. 90% des chantiers sont à l’arrêt et les transactions se sont totalement effondrées (-95% selon la FNPI). L’année dernière, le secteur a réalisé un chiffre d’affaires de plus de 63 milliards de DH dont 20 milliards de DH dans le moyen et haut standing et 17,4 milliards de DH dans le social. L’impact de la crise sanitaire et économique sur les finances des ménages compromet fortement les réalisations de cette année. Ce qui pousse les opérateurs à sonner l’alerte.

Quelques lueurs d’espoir apparaissent tout de même à l’horizon. La politique monétaire accommodante de la Banque centrale servirait les promoteurs immobiliers dans la mesure où la baisse des taux d’intérêt pourrait stimuler la demande de crédit à l’habitat.

Parmi les mesures d’urgence préconisées par les opérateurs pour la relance du secteur, il y a la réduction des taux immobiliers et le relèvement du plafond de financement. Plusieurs ménages pourraient avoir plus d’arguments pour passer du statut de locataire à propriétaire.

En outre, la détente du coût de financement constituerait une opportunité pour d’autres de monter en gamme. Encore faut-il que les prix suivent la même direction que le taux et que les promoteurs acceptent de sacrifier une partie de leur marge et de faire preuve de plus de transparence.

Or, ce n’est pas gagné d’avance même si en matière de transparence, les responsables de la FNPI insistent, la main sur le cœur, qu’aucun membre de la Fédération ne pratique le «noir». Sur les prix, certains promoteurs proposent des ristournes en prenant en charge les droits d’enregistrement ou les frais de notaire.

En revanche, sur le prix affiché, les marges de manœuvre seraient limitées par la grille tarifaire de  l’administration fiscale. Pour les professionnels, ce référentiel est décalé de la réalité du marché aujourd’hui. «Il est devenu un élément bloquant pour les transactions», estiment-ils.

F.Fa

 

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