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    OPCI: Les banques affûtent leurs armes

    Par Franck FAGNON | Edition N°:5544 Le 27/06/2019 | Partager
    Elles vont jouer un rôle important comme dans l’industrie des OPCVM
    BMCE Capital Real Estate attend son agrément
    Un rendement intercalé entre les obligations et les actions
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    Khalid Nasr, président du directoire de BMCE Capital: «Les investisseurs en OPCI doivent s’inscrire dans une stratégie de placement à long-terme, non spéculative, en recherchant tout d’abord une rentabilité locative qui leur permet de dégager des dividendes réguliers (Ph. privée)

    Malgré quelques imperfections, le dispositif final des Organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) devrait intéresser les investisseurs à la recherche de nouvelles alternatives de placement. C’est une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier avec la liquidité en plus. Ce véhicule pourrait offrir un rendement intermédiaire entre les classes d’actifs obligations et actions. BMCE Capital, la banque d’affaires du groupe BMCE Bank of Africa, a réuni mardi dernier à Casablanca plusieurs experts autour du sujet. BMCE Capital tiendra un rôle important dans ce segment à travers sa filiale BMCE Capital Real Estate. 

    - L’Economiste: La mise en place des OPCI a pris beaucoup de retard. Le dispositif final répond-il vraiment aux attentes du marché? 
    - Khalid Nasr:
    Les autorités publiques, notamment l’AMMC, ont veillé tout au long du processus d’élaboration des textes légaux et réglementaires sur les OPCI à se concerter et à prendre en compte l’avis des professionnels du secteur. Aussi, nous pensons que le dispositif final répond globalement aux besoins du marché.
    Des points restent perfectibles, notamment la durée imposée de détention des actifs apportés à un OPCI, mais le déploiement opérationnel de cet instrument permettra de mieux les identifier et de les traiter.
    - L’opacité qui caractérise le secteur immobilier ne représente-t-elle pas un risque pour l’essor de ces véhicules? 
    - Nous pensons qu’au contraire, les OPCI participeront à la dynamisation et à l’amélioration de la transparence du secteur immobilier. Ceci viendra en appui aux diverses actions menées en la matière par les autorités, notamment la mise en place d’un nouveau référentiel immobilier.
    En tant qu’activité réglementée, la gestion des OPCI obéit à des règles strictes et contrôlées par l’Autorité marocaine des marchés des capitaux. A titre d’illustration, des évaluations périodiques – à minima semestrielles – doivent être réalisées par deux experts agréés afin de valoriser, en toute transparence, les biens détenus par les OPCI.

    - Quelles précautions faut-il prendre avant d’investir dans ces véhicules?
    - Les investisseurs se doivent d’analyser le règlement de gestion de l’OPCI choisi et sa politique d’investissement. Ces éléments leur fourniront de précieuses informations sur les actifs de l’OPCI, notamment leur maturité, leur typologie et leur localisation, mais également sur les locataires, avec le taux d’occupation, la durée des baux et la qualité des signataires.
    De manière générale, les investisseurs en OPCI doivent s’inscrire dans une stratégie de placement à long terme, non spéculative, en recherchant tout d’abord une rentabilité locative qui leur permet de dégager des dividendes réguliers.

    - Le régime fiscal de ce nouveau placement est alléchant. C’est aussi un de ses atouts.
    - Oui, le cadre fiscal des OPCI est attractif. On pourrait à ce titre citer trois principaux avantages. Premièrement, les OPCI bénéficient d’une transparence fiscale à condition de distribuer au moins 85% du résultat lié à l’activité locative et de conserver les biens immobiliers pendant une durée d’au moins 10 ans. Deuxièmement, les OPCI offrent une exonération de 50% de la taxe sur la plus-value de cession pour les apports de biens, assortie d’un sursis d’imposition. Troisièmement, les dividendes distribués par les OPCI bénéficient d’un abattement de 60%.

    - Que faut-il espérer en termes de rendement?    
    - S’agissant d’un nouveau produit sur la place, nous n’avons pas d’historique précis au sujet de l’espérance de rendement des OPCI. Toutefois, compte tenu des caractéristiques de ce véhicule, son couple rendement – risque devrait l’intercaler entre les classes d’actifs obligations et actions.
    Le rendement de l’OPCI, ou du moins de sa poche immobilière, est étroitement lié à l’évolution du marché immobilier, avec un avantage de mutualisation qui permet à l’investisseur de diversifier les actifs immobiliers détenus par rapport à un investissement immobilier direct.

     

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