Economie

Patrimoine immobilier des assurances : L'évaluation est un casse-tête chinois

Par | Edition N°:150 Le 20/10/1994 | Partager

Le patrimoine immobilier des compagnies d'assurances pose toujours un problème d'évaluation, aggravé par les deux handicaps que sont les dispositions sur la location et la partie occulte du marché immobilier. (Cf ci-contre).

De sources proches de la Fédération, la valeur globale du parc immobilier des assurances au 31 décembre 1993 est de 1,784 milliard de DH, soit une augmentation de 13,83% par rapport à 1992. Quant au revenu net de ce patrimoine immobilier global des assurances, il est, au 31 décembre 1992, de 32 millions de DH. La gestion du patrimoine immobilier des assurances était confiée d'ordinaire à des cabinets d'affaires. Aujourd'hui celles-ci s'orientent de plus en plus vers la gestion directe de cet actif.

Souvent les compagnies ont hérité, à leur date de création, d'actif existant de société(s) dont elles sont issues. Al Amane, créée en 1975, est née de deux entités: l'Entente, qui existait depuis 1950 sous forme de compagnie, et depuis 1927 sous forme de délégation, et Al Amane qui exerçait sous forme de délégation depuis 1927. Al Amane a absorbé L'Entente en 1993.

Aujourd'hui la compagnie Al Amane possède une quinzaine d'immeubles à usage d'habitation et de bureaux, des immeubles servant de colonies de vacances aux enfants des employés à El Jadida et à Tétouan, et enfin 3 ou 4 terrains. Au total 70.000m2 construits et une superficie de 6.000m2 nus. La fourchette des loyers varie de 250DH pour les anciens immeubles, à 7.000DH pour les nouveaux.

Les principales propriétés

Al Wataniya gère un patrimoine dont la valeur, en prix d'acquisition après amortissement, à fin 1993, est de 192 millions de DH. Cette valeur actualisée est estimée à 500 millions de DH, affirme M. Chraïbi. La compagnie, créée en 1974, a hérité d'un actif immobilier de 4 immeubles.

A partir de 1980 elle se met à construire des immeubles à Casablanca, Agadir, Fès, Meknès, achète des appartements de vacances au Nord pour ses cadres. Ses loyers vont de 500 à 10.000 DH. Elle dispose de 5 terrains nus d'une superficie totale de 8.500m2. Le siège de la compagnie, qui a coûté 18 millions de DH, est valorisé actuellement à 58 millions de DH.

Le patrimoine immobilier de la RMA (la plus ancienne compagnie nationale) se compose de 30 immeubles (Casablanca, Rabat et Tanger) d'une superficie totale de 107.000m2 construits, à 50% pour usage de bureaux et à 50% pour usage d'habitation, la fourchette des loyers variant de 300 à 6.000DH. La compagnie possède en outre une superficie de 55.000m2 de terrains nus. La valeur actualisée de l'ensemble de son actif immobilier est de 530 millions de DH, sa valeur d'acquisition étant de 200 millions de DH. En projet, un important complexe immobilier (bureaux et commerce) sur le site de Mandarona (route de Nouasseur). L'investissement, estimé à 400 millions de DH, s'exécutera sur une surface totale de 75.000m2. La CAA, créée en 1950, a édifié un patrimoine immobilier d'une quinzaine de propriétés, d'une valeur comptable de 150 millions de DH.

Pour toutes les compagnies, le patrimoine immobilier est évalué au prix d'acquisition dans le bilan, les immeubles étant frappés d'un taux d'amortissement annuel de 2 à 4%. Sa réévaluation, assurée par expert assermenté, ne vaut qu'après visa de la Direction des Domaines du Ministère des Finances, explique M. Boughaleb. Cette expertise extra-comptable, effectuée tous les 2 ou 3 ans, sert à la couverture des réserves techniques. Cependant, poursuit-il, une compagnie peut à tout moment réévaluer ses immeubles au moyen de coefficients fixés par l'Administration fiscale sur la base de l'ancienneté des immeubles. Cette réévaluation, en général faible, peut être reprise dans les comptes de l'entreprise sans incidence fiscale.

L'actif immobilier engage naturellement un coût de maintenance: frais d'entretien, de réparations, de gardiennage, salaires du personnel de gestion, etc... Dans le cas d'immeubles très anciens, leurs revenus sont à peine équivalents aux coûts de maintenance. Les revenus des vieux immeubles de la CAA, par exemple, ne dépassent guère 0 à 2% de leur valeur. Pour ses immeubles neufs, ils sont de 10%. Dans le cas de la RMA, ces revenus s'élèvent à 15 millions de DH en 1993 et sont prévus pour 1994 à 10% de plus. Le coût de maintenance de l'ensemble du PI revient entre 10 et 15% de son revenu global. Les revenus locatifs d'Al Wataniya, au 30 juin 1994, se montent à 7,5 millions de DH pour 1,91 million de DH de coût de maintenance, soit 25 % des revenus locatifs.

Bouchra LAHBABI

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