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L'économiste, le premier quotidien économique au Maroc

mercredi 03 septembre 2014,
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Logement social
Les promoteurs veulent refaire la loi

   
. L’article 19 fait gagner à l’Etat plus qu’il n’en perd. VEFA, code des impôts et fisc fortement critiqués. La fédération veut faire des propositions de loi
Les promoteurs immobiliers naviguent à vue. Pour un secteur qui vit de ciment et de planification, c’est complètement handicapant. Aujourd’hui, les inquiétudes atteignent leur summum: l’article 19 sautera-t-il de la fiscalité du secteur? (voir L’Economiste du 31 octobre 2007). Personne ne le sait et c’est justement la forte rumeur sur sa suppression qui met les professionnels dans une colère noire. Sans annonce officielle du gouvernement, impossible d’entreprendre des actions de résistance ou de lobbying pour bloquer une telle décision.Ce n’est pas la première fois que le débat est engagé. A chaque loi de Finances, c’est le même combat avec la direction des Impôts qui voit en cette exonération un grand manque à gagner, tandis que les professionnels insistent sur l’augmentation des recettes fiscales réalisée grâce à la prospérité de l’activité du BTP.Le directeur général des Impôts l’a clairement signifié lors de plusieurs sorties médiatiques: il n’y a aucune raison d’exonérer un secteur qui réalise d’énormes gains. Néanmoins, l’incohérence est claire dans les propos de deux décideurs d’un même gouvernement: Toufiq Hejira, ministre de l’Habitat, qui promet la construction de 150.000 logements pas an au lieu de 100.000, et le patron du fisc, Noureddine Bensouda, dont le souci majeur est de renflouer les caisses de l’Etat.Le flou volontairement entretenu par le gouvernement (puisque malgré tout le bruit, les responsables gardent un silence stoïque) n’augure rien de bon. C’est une méthode idéale -et assez consommée au Maroc- pour faire passer les décisions en évitant le débat et mettre ainsi le public devant le fait accompli.Pourquoi autant de bruit autour de cet article? Il s’agit d’une convention conclue entre l’Etat et les professionnels de l’immobilier. Elle porte sur de nombreux avantages visant à encourager les promoteurs à investir dans le logement social. Aussi, l’article 19 exonère les promoteurs de plusieurs taxes: IS, patente, TVA, IGR, droits d’enregistrement et de timbre, droit d’inscription sur les livres fonciers en plus des taxes versées au profit des collectivités locales, notamment la taxe urbaine et autres redevances.En contrepartie, les promoteurs doivent se retrousser les manches et bâtir un maximum de logements sociaux. Le minimum requis étant de 2.500 unités pendant 5 ans, à compter de la date d’octroi du permis de construire. L’exigence était de 3.500 unités en 2000 et a été revue à la baisse un an après, puisqu’il s’était avéré que les promoteurs n’atteindraient jamais cet objectif. Le promoteur peut, toutefois, répartir son projet sur plusieurs sites et plusieurs villes. Il devait respecter les caractéristiques du logement social définis par la loi, c’est-à-dire que l’appartement ne doit pas dépasser les 100 m2 en surface couverte et 200.000 DH en valeur.Mais voilà, aujourd’hui, certains responsables regrettent d’avoir accepté un tel marché. Le fisc surtout qui s’est rendu compte de l’énorme manque à gagner dans le secteur. Une étude réalisée au début de cette année par le ministère de l’Habitat pour l’évaluation de la politique des 200.000 logements, dans le cadre de l’article 19, estime les dépenses fiscales pour l’immobilier à 419 millions de DH en 2005. En revanche, le fisc aurait gagné 417 millions de DH grâce à l’activité du BTP et les collectivités locales auraient collecté près de 10 millions de DH en taxes et redevances. En gros, 427 millions de DH et des logements de gagnés et 417 millions de perdus.C’est à cet argument que s’accrochent les professionnels, «l’activité du promoteur est certes exonérée, mais le ciment, le verre, le bois… ne sont pas exonérés! Cette industrie qui s’est développée grâce l’activité immobilière génère de grands revenus à l’Etat», souligne Saïd Sekkat, chargé de la communication au sein de la FNPI (Fédération nationale des promoteurs immobiliers). Il ajoute: «les Impôts nous reprochent de vouloir gagner de l’argent, alors qu’un bon promoteur est justement celui qui en gagne beaucoup!».Sur l’impact d’une éventuelle suppression ou amendement de l’article 19, Sekkat dresse un tableau très simple: «l’Etat se remet à construire abandonnant les partenariats avec le privé. Ce qui n’empêchera pas les privés de construire aussi. Mais cela se traduira par une baisse de production et donc une hausse des prix».Il est clair que si la convention n’est plus en vigueur, la VIT (valeur immobilière totale) de 200.000 DH ne sera plus valable. Les prix seront libéralisés et le logement social ne sera peut-être plus accessible aux petits budgets.
Le code des impôts critiqué

Dans le sillage de leur contestation contre la réglementation actuelle, les promoteurs ont fait le tour de la juridiction du secteur. Hormis l’article 19, dont le traitement a été imposé par l’actualité (projet de loi de Finances), d’autres textes sont remis en question. L’article 65 du Code général des impôts (CGI) notamment. Leur «ami-ennemi», le fisc, y dispose du droit de revoir automatiquement le prix d’achat d’un bien en matière d’IR, IS ou de TVA. Après un tel redressement, le promoteur n’a aucune possibilité de recours. Et les promoteurs veulent soit l’abrogation de ce texte, soit un moyen légal de contester un redressement.Autres difficultés relevées par les professionnels, le remboursement de la TVA par l’Etat. Cette taxe est payée aux fournisseurs en amont, «mais les opérateurs trouvent d’énormes difficultés à se faire rembourser, car le délai légal et le remboursement automatique ne sont pas respectés», indique-t-on à la FNPI.La loi sur la VEFA (vente en l’état de futur achèvement) permet, en France par exemple, au client de devenir propriétaire au fur et à mesure et au promoteur de financer son chantier. Au Maroc, il est impossible d’entrer en possession de ses biens avant l’achèvement total des travaux.La FNPI a décidé de passer à l’action en faisant appel à des juristes pour l’élaboration de textes en bonne et due forme. Celui concernant la loi 18.00 sur la copropriété est actuellement en cours de finalisation. D’autres projets suivront.Ichrak MOUBSIT