fermer
Accueil

L'économiste, le premier quotidien économique au Maroc

jeudi 30 octobre 2014,
En cours de chargement ...
Votre newsletter

Logement social
Ce que contient le cahier des charges

   
Le nouveau dispositif de relance du logement social introduit une série de mesures et de prescriptions urbanistiques, architecturales et techniques. Le tout formalisé via un strict cahier des charges visant à verrouiller ce segment sensible de l’immobilier.Le nouveau document a pour objectif d’apporter des verrous à travers une redéfinition des caractéristiques et des prescriptions techniques à travers des obligations auxquelles sont soumis les promoteurs retenus. Dimensions des pièces, espaces verts, terrasse, parties communes, chantier, gros œuvres, étanchéité, menuiserie, sanitaire… «Nous avons mis en place une mesure face à chaque dysfonctionnement. La démarche va permettre de verrouiller la qualité des constructions, la sécurité…», avait précisé Ahmed Taoufiq Hejira, ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme, à L’Economiste. Le détail du cahier des charges:. Urbanisme
Les nouvelles prescriptions urbanistiques exigent que les autorisations délivrées pour la réalisation de projets d’habitat social doivent absolument se conformer aux documents d’urbanisme et des règlements en vigueur. En revanche, les emplacements réservés au stationnement (parking) peuvent ne pas être réalisés au sous-sol. Dans ce cas, ces emplacements doivent être réalisés à l’extérieur des immeubles.

Espaces verts
Le promoteur-aménageur doit obligatoirement planter un nombre d’arbres correspondant au nombre de logements réalisés d’une hauteur de 3 mètres. De plus, le promoteur s’engage à entretenir les espaces verts pendant une année.

C’est quoi un logement social ?Le nouveau cahier des charges revoit même la définition du logement social. Par ce type de logement, l’on entend un appartement dont la superficie couverte est comprise entre 50 et 100 m2 (article 92-I-28 du Code général des Impôts). Cette superficie variable permet la réalisation de plusieurs produits. Ce qui importe le plus, c’est la définition des composantes minimales du logement de type social. Ce dernier doit impérativement comprendre 1 salon, une chambre de parents, une chambre d’enfants, une cuisine avec éventuellement buanderie et une salle d’eau (douche, toilettes et lave-mains). Par ailleurs, et dans une proportion de 30% maximum de chaque projet du programme faisant objet de la convention, le promoteur est autorisé à réaliser des logements de type Studio. Autrement dit, un appartement avec une seule chambre, un salon, une cuisine (avec ou sans buanderie) et une salle de bains (douche, lavabo, toilettes).

Dimension des pièces
La plus petite pièce d’habitation ne devra pas être inférieure à 2,30 mètres carrés. Pour sa part, le salon doit avoir une superficie minimale de 12 mètres carrés. Quant aux autres chambres, un minimum de 9 m2 est requis pour la première et pas moins de 7 m2 pour la seconde. Par ailleurs, la cuisine doit disposer d’un minimum de 5 m2. A préciser qu’aucune cuisine ne doit avoir une dimension inférieure à 1,70 mètre. Côté salle d’eau, un minimum de 2 mètres carrés est obligatoire. Plus encore, la largeur des escaliers doit impérativement être de 1,20 m au minimum. De même, une dalle de protection de la cage des escaliers d’accès à la terrasse est obligatoire. La hauteur maximale sous cette dalle est de 2 mètres. La largeur maximale étant de 3 mètres et la superficie ne peut dépasser 6 mètres carrés. . Luminosité/ensoleillement
Pour les besoins de luminosité et d’ensoleillement, chaque pièce d’habitation ou cuisine doit être éclairée par une ou plusieurs fenêtres dont l’ensemble devra présenter une surface au moins égale au 10e de la superficie de la pièce, sans être inférieure à 0,90 mètre.

Ventilation des toilettes
La ventilation des salles d’eau (toilettes) est devenue obligatoire dans le logement social. Elle doit être réalisée soit par une baie (de 0,20 m2 au moins) s’ouvrant à l’extérieur de l’immeuble, soit par une gaine technique verticale. Mais il est interdit de faire ventiler les salles d’eau directement sur une pièce habitable ou une cuisine.

Locaux techniques
En plus des espaces verts, le promoteur s’engage également à prévoir des locaux dits techniques par immeuble ou par groupe d’immeubles. Ces locaux sont réservés à l’électricité et à l’eau potable ainsi qu’aux ordures et autre matériel de nettoyage. Le cahier des charges exige désormais des gaines techniques dans chaque immeuble pour l’aération des locaux humides.

Hauteur des murs La hauteur maximale des murs séparant deux terrasses mitoyennes doit être de 1,8 mètre. Le raccordement avec le mur de façade doit être réalisé selon un angle de 30% avec l’horizontale. . Terrasses et installations
Lorsque la réglementation le permet, chaque immeuble doit avoir une terrasse accessible pour les copropriétaires. Sauf que cette terrasse ne peut abriter aucun local d’habitation. Par ailleurs, la terrasse devra accueillir diverses installations. Par installations, l’on entend les supports d’antennes TV et des paraboles, à raison d’un emplacement par logement. Mais il est impératif de respecter un recul minimal de 3 mètres à partir des limites donnant sur la façade principale de la terrasse. Autre installation possible: les étendoirs destinés au séchage de linge lorsque la terrasse est accessible.

Chantier
Le chantier de construction implique désormais la tenue d’un cahier établi par l’architecte du projet. Baptisé cahier de chantier, ce document permet le suivi des travaux de l’ouverture jusqu’à la fin des constructions. Par ailleurs, l’architecte, en charge du projet, est tenu de graver son nom sur une plaque en marbre de 30/10 cm à l’entrée de chaque immeuble réalisé.Pour assurer la protection des passants, des riverains et des ouvriers, tout lancement de chantier implique la mise en place de clôtures de protection, de balisage et des équipements de protection individuels. Par ailleurs, le site du chantier doit disposer de panneaux de signalisation, en limitant au maximum de déborder sur le domaine public. Le cahier des charges exige aussi l’aménagement d’un local, de 16 m2 au minimum de superficie, pour les réunions de chantier et le rangement de plans et autres documents et pièces écrites. Autre nouveauté, les équipes du chantier doivent procéder régulièrement à l’évacuation des gravas et débris divers. . Gros œuvres
Désormais, la conception des structures et des fondations du logement social se doit de respecter la réglementation parasismique en vigueur. Autrement dit, dans le cas de constructions en poteau-poutre, la conception des fondations devra obligatoirement tenir compte de prescriptions techniques précises. Il s’agit notamment d’opter pour des dalles ou planchers en poutrelles et hourdis de ciment creux préfabriqués. Les murs extérieurs de façades devront être en double cloison ou en agglos ou encore en béton banché d’une épaisseur de 20 cm au minimum. Les cloisons intérieures doivent être de 10 cm d’épaisseur finie. De plus, tous les murs intérieurs doivent être couverts d’enduit au mortier de ciment ou au plâtre. Les plafonds des pièces non humides doivent être enduits de plâtre sauf en cas de dalle en béton.

Etanchéité Tous les murs mitoyens et rencontres de lanterneaux ou encore de gaines ainsi que les pièces dites humides doivent être traitées d’une étanchéité conforme aux normes en vigueur. A ce titre, la terrasse doit obligatoirement recevoir un complexe d’étanchéité protégé par des carreaux de ciment teinté.

Revêtement Le revêtement des sols et des escaliers des parties privatises et communes par des matériaux appropriés est exigé. Il en est de même pour le revêtement des murs des salles d’eau en carreaux de céramique d’une hauteur de 1,20 mètre au minimum. Le reste des murs devant être en peinture vinylique. Côté cuisine, là aussi le revêtement des murs est exigé en peinture vinylique jusqu’au plafond avec des paillasses en carreaux de céramique sur 0,6 mètre de hauteur.

Menuiserie
L’ensemble des fenêtres, portes extérieures et intérieures, les placards ainsi que la porte principale de l’immeuble doivent être réalisés en menuiserie (bois, aluminium, PVC ou autres matériaux similaires qui respectent les normes en vigueur de qualité, sécurité, confort thermique et acoustique). La porte extérieure du logement doit impérativement répondre aux conditions de sécurité et d’isolation phonique. Les pièces en menuiserie doivent aussi tenir compte des dilatations des matériaux utilisés. Pour le rez-de-chaussée et le 1er étage de l’immeuble, l’installation des grilles de protection aux fenêtres devient obligatoire. Pour le reste des fenêtres, l’architecte est tenu d’élaborer un modèle de grilles standardisé.

Quincaillerie, ferronnerie, électricité…Tous les articles de quincaillerie et travaux de ferronnerie doivent répondre aux normes en vigueur. L’objectif étant de répondre à des exigences d’étanchéité à l’air et la poussière, à l’eau de pluie ainsi qu’une rigidité des éléments montés. Pour l’électricité, toutes les douilles doivent être adaptables aux lampes à basse consommation énergétique. Il est impératif de doter chaque chambre d’un foyer lumineux simple allumage, d’une prise de courant et d’un interrupteur. Côté escaliers, un foyer lumineux va-et-vient par palier est exigé ainsi que deux interrupteurs par palier.

Plomberie-sanitaire
Toute la tuyauterie doit être en retube, en PPR ou en CPVC. Les sorties à l’égout d’assainissement doivent être obligatoirement en PVC (1er choix) ainsi que l’ensemble des raccordements des immeubles. Les appareils sanitaires concernent un évier simple avec égouttoir et deux points d’évacuation d’eau dans la cuisine. La salle d’eau doit avoir 3 points d’eau dont 2 avec mélangeur pour lavabo et douche, un sans mélangeur pour l’alimentation du chauffe-eau, un bac à douche, un lavabo, 3 points d’évacuation d’eau et un siège à la turque ou à l’anglaise.

Peinture-vitrerie
Des performances sont requises pour les peintures extérieures et celles intérieures (sur murs et plafond, bois et métal), le vitrage. A l’extérieur de l’immeuble, une couche d’enduit plus une couche d’imprégnation et une autre de peinture sont requises. Idem à l’intérieur du logement, mais avec une couche de peinture vinylique pour les pièces humides. Pareil pour les escaliers. Quant au vitrage, l’épaisseur doit être de 4 mm au minimum.
Bureau d’études et labo

En plus de l’architecte, le promoteur doit obligatoirement recourir aux services d’un bureau d’études agréé pour la réalisation des études techniques ainsi qu’un laboratoire pour le volet études géotechniques. Au préalable du lancement de chaque projet, entrant dans le cadre de la convention du logement social, le promoteur doit soumettre aux services de l’Habitat les copies des autorisations de construire, le contrat d’architecte chargé du suivi des travaux, les plans d’architecture visés Ne-Varietur, le contrat passé avec le bureau d’études, les marchés passés avec les entreprises en charge des travaux, le contrat avec le laboratoire des études géotechniques ainsi que le contrat avec le bureau de contrôle pour vérification et suivi.


Syndic, maintenance, gestion…

Après réception des logements sociaux, le promoteur doit aider, durant la 1ere année de la maintenance, les copropriétaires à constituer un syndic ou à réaliser des contrats avec une entreprise spécialisée. Le promoteur doit aussi prendre à sa charge la quote-part des frais et dépenses liés à la gestion et à la maintenance des parties communes du logement invendu. Le promoteur se doit aussi de donner assistance et encadrer (durant une année) le syndic qui assurera la gestion et la réparation des parties communes. Par ailleurs, et en cas de défaillance des canalisations d’assainissement des eaux pluviales et d’eau potable extérieures au logement, le promoteur s’engage à garantir la maintenance pendant une année. Il doit aussi garantir l’entretien et la réparation des défaillances et d’usures de l’étanchéité des terrasses des immeubles pendant 3 ans. Enfin, remettre au syndic le modèle de grilles pour les fenêtres des immeubles élaboré par l’architecte. Amin RBOUB