Economie

VEFA: Plus de garanties au client

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:4492 Le 27/03/2015 | Partager
Un mois pour se rétracter après le versement d’une première avance
Le projet de loi bientôt définitivement voté par le Parlement

L’adoption d’une nouvelle loi sur la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est censée dynamiser le secteur de l’immobilier

Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) ont toujours empoisonné les relations entre promoteurs et acquéreurs. En cause, les deux parties mettaient la loi de côté du temps de la bulle immobilière. Chacun y trouvait son compte. Mais avec le tassement enregistré par le secteur, de graves problèmes ont commencé à apparaître. Il fallait donc réformer la loi régissant la VEFA, même si ces conflits étaient plus dus à la pratique qu’à la réglementation.
La commission Justice, législation et droits de l’homme de la première chambre a adopté à l’unanimité le projet de texte en seconde lecture, mardi 24 mars. Le vote définitif en séance plénière n’est qu’une question de formalité et devrait intervenir au cours de la session du printemps dont l’ouverture est prévue pour le 10 avril.
Le texte vise à remédier aux imperfections de la loi 44-00 qui s’est révélée inapplicable. En fait, il convient mieux de dire que la réglementation actuelle crée plus de problèmes qu’elle n’en résout. En principe, un promoteur n’a le droit de commencer la commercialisation de son projet qu’une fois qu’il aura construit les fondations. Mais dans la pratique, les acquéreurs s’engagent dans des projets, parfois construits par de grands groupes immobiliers, alors qu’ils sont encore au stade de maquette en 3D. Ce qui débouche souvent sur des conflits interminables entre les deux parties.
Le projet de loi prévoit d’abord la signature d’un contrat de réservation contrairement à la pratique actuelle, caractérisé par la remise parfois d’un simple «papier». Pour formaliser la relation entre les deux parties, le projet de texte rend obligatoire la conclusion d’un contrat préliminaire «offrant toutes les garanties à l’acheteur». D’une durée de six mois, ce contrat sera conditionné par l’obtention du permis de construire et non plus à l’achèvement des fondations et du rez-de-chaussée. Une formalité censée garantir l’ouverture du chantier.
Après la signature du contrat, l’acquéreur dispose encore d’un délai d’un mois pour se rétracter. La mesure est conforme avec la loi sur la protection des consommateurs. De plus, l’avance versée au promoteur est logée dans un compte en banque. En cas de désistement dans un délai d’un mois, l’acquéreur peut récupérer l’acompte versé dans un délai d’une semaine.
L’écrasante majorité, voire aucun projet immobilier, même en temps normal, ne sont jamais achevés dans les délais. Et à plus forte raison ceux construits dans le cadre d’un contrat VEFA. L’acquéreur se retrouve engagé dans un crédit et doit payer en même temps un loyer, sans être sûr de la date de livraison.
Le projet de loi prévoit de remédier à cette faille via la garantie d’achèvement des travaux qui interviendra au cas où le promoteur rencontrerait des difficultés, notamment financières, compromettant l’avancement des travaux.
Un promoteur immobilier peut faire appel à une banque pour garantir l’achèvement d’un projet en cas de faillite ou de toute autre difficulté. Dans ce cas, c’est l’établissement de crédit qui se charge d’achever les travaux et de la vente finale, moyennant une commission. Le dispositif doit encore être précisé par un décret.
L’autre garantie prévue pour les acquéreurs porte sur la possibilité de préserver ses droits via la prénotation sur le projet. Dans le dispositif actuel, cette sorte de «saisie conservatoire» est conditionnée par l’accord du promoteur. Ce mécanisme a été modifié dans le projet de loi. Désormais, un acquéreur peut garantir ses droits en inscrivant une prénotation sans l’accord du vendeur. Mais pour cela, il doit avoir versé au moins 50% du prix global du bien immeuble. Le dispositif permet aux créanciers de manière générale de sécuriser son paiement en cas de vente et d’empêcher le débiteur de contracter un crédit.

Système d’indemnisation

D’importants projets immobiliers ont connu des retards ou se sont révélés non conformes à ce qui avait été promis aux acquéreurs, qui se retrouvent désarmés devant certains abus. Les clients dans cette situation ne pouvant ni vendre leur participation ni récupérer leur mise. Le projet de loi prévoit la possibilité pour l’acquéreur de résilier le contrat et d’obtenir un remboursement assorti d’une indemnisation en cas de non-respect des engagements du promoteur, notamment en termes de délais de réalisation. Le montant de la compensation peut atteindre 20% de l’avance versée en fonction de l’état d’avancement du projet. L’indemnisation peut également jouer dans l’autre sens si c’est l’acquéreur qui souhaite se désister. Dans ce cas, il doit payer au promoteur jusqu’à 20% de l’avance.

Hassan EL ARIF

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