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L'économiste, le premier quotidien économique au Maroc

samedi 20 décembre 2014,
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L’immobilier dans l’impasse
Fortes corrections du marché
Rareté de l’imput stratégique de l’offre: le foncier
Baisse des prix du marché à l’échelle des régions
Quelques grandes villes font encore de la résistance

   
L’immobilier dans l’impasse Fortes corrections du marché
L’acquéreur a du mal à lire la variation des prix de l’immobilier du fait de l’inexistance d’un baromètre dédié au secteur

IL ne peut pas s’agir que de l’effet mauvais temps. Les belles années du secteur immobilier semblent bel et bien derrière nous. En tout cas, on est loin, très loin des années folles qui avaient emballé le secteur et les promoteurs immobiliers. Le récent rapport de Bank Al-Maghrib et de l’Agence de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie le confirme: «le boom de 2008- 2009 semble bien terminé». Les ventes de biens immobiliers dans le résidentiel et le commercial ont reculé de 6,7%, avec seulement 26.171 transactions à fin mars 2013.
A cet édifice, le Centre marocain de conjoncture «retire» quelques pierres «porteuses». Dans sa dernière livraison sectorielle, consacrée à l’immobilier justement, le CMC met en exergue la perte criarde de dynamisme que vit le secteur. Il pointe la forte stagnation des prix des actifs immobiliers dans le sillage d’une faible croissance économique, d’une contraction de l’activité du BTP et d’une baisse de consommation des ménages, relevées par les prévisionnistes du Haut commissariat au plan. Une perte qui, pour le Centre marocain de conjoncture, n’est que «le révélateur des dysfonctionnements plus profonds dont souffrirait le secteur immobilier». Empêtré qu’il est dans de «nombreuses faiblesses», au premier rang desquelles le gap entre les prix de logement et le pouvoir d’achat des ménages. Ce qui, aux yeux des analystes, constitue un «premier obstacle majeur qui gêne la marche du secteur vers plus de maturité». L’autre grosse faiblesse est l’absence de régulateur qui laisse libre cours à la spéculation. A ce niveau, le constat est que «les prix du foncier sont en déconnexion économique vis-à-vis de la rareté du foncier urbanisable». Pour ne rien arranger, face au développement démesuré et non maîtrisé de nos villes, «rendant caducs et obsolètes» les plans d’aménagement (quand ils existent), les préposés à la gestion du secteur immobilier, notamment les agences urbaines, recourent au régime dérogatoire. En conséquence, le secteur de l’immobilier et ses corollaires (BTP, ciment, sable…) sont soumis à un sale temps.
Le constat est le même. Un peu partout dans les grandes villes ayant opté pour le-tout-immobilier résidentiel, commercial, bureau…, la cote est sur le point de plier. Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale de la promotion immobilière, est catégorique: «Il y a correction des prix, d’abord à Marrakech, Tanger puis elle s’est propagée dans tout le pays». Des corrections allant jusqu’à 30% pour les terrains nus et les biens en copropriété.
Malgré des taux de crédits de plus en plus bas et des formules de plus en plus incitatives, à taux zéro accordés par le maître d’ouvrage qui se substitue illégalement aux banquiers, les acheteurs rechignent à passer à l’acte. Ceux qui franchissent le pas (de plus en plus pour l’achat d’une résidence secondaire) ne signent le compromis de vente «qu’après d’âpres discussions nous obligeant, nous promoteurs, à concéder de gros rabais», témoigne, dépité, l’un d’eux assis face à ses maquettes et au terrain vague, en front de mer où devrait voir le jour dans deux ans son projet. Il propose du semi-fini pour, dit-il, pouvoir jouer sur l’effet prix. Il affiche en effet 4.800 DH le mètre carré pour un concept unifié d’appartements et de surface similaire de 75 m2. Là où la concurrence pas loin, les projets mitoyens, propose le mètre carré, clés en main, pour une superficie de moins de 50 m2, entre 8.500 et 9.500 DH. Une sorte de grand bazar où l’acquéreur ne sait pas à quel saint se vouer.  

Situation paradoxale

De manière générale, l’analyse de Bank Al-Maghrib des prix en glissement annuel (évolution qui compare la valeur d’une grandeur à deux dates, séparées en général d’un an ou d’un trimestre) fait ressortir des évolutions de prix disparates par ville. Ils ont augmenté de 5,1% à Oujda, 4,4% à Tanger, 1,1% à Kénitra et de 0,6% à Marrakech. En revanche, l’enquête pointe des baisses variant entre 0,3% à Rabat et 1,4% à El Jadida.
Le CMC estime que la situation du marché résidentiel est un peu paradoxale. Et en assure la démonstration. Il réaffirme le scénario d’une baisse de 6,7% des prix des logements neufs cette année comme probablement en 2014. En tout cas, l’absence de données fiables dans des villes comme Casablanca rend difficile toute analyse du secteur. En tout cas, le constat est sans équivoque: la cote de l’immobilier, tous segments confondus, affiche en moyenne une tendance baissière. Jusqu’où les prix chuteront-ils?
L’hypothèse la plus probable est d’un repli beaucoup plus important cette année, pronostique Driss Effina, le Monsieur immobilier et l’un des auteurs du n°248 sur l’immobilier de la Lettre du CMC. Un repli qui est une résultante combinée de plusieurs facteurs (voir interview page 6). Certes, on est encore loin de l’effondrement spectaculaire du marché de l’immobilier américain qui avait provoqué un séisme dont l’onde de choc a contaminé l’ensemble des économies développées, que la Lettre rappelle, mais il y a lieu de s’alarmer. Le constat est fait. L’offre immobilière «n’arrive plus à assurer à la classe moyenne des produits et des formules d’accès au logement adapté à ses besoins et à son pouvoir d’achat sur les plans à la fois qualitatif que quantitatif». Or, à tort ou à raison, elle est considérée comme devant jouer «le rôle de levier ascendant pour entretenir le cercle vertueux de l’amélioration des conditions socioéconomiques». D’ailleurs, elle est pour quelque chose dans l’important taux de propriété estimé à 67% qui, cependant, cache mal les difficultés des ménages relevant de cette couche sociale à accès au logement… décent. Faute de «politique appropriée». Il ne faut pas se fier à la résistance des prix sur les marchés des grandes villes du pays comme Casablanca et Rabat qui ne reflètent pas la réalité du secteur. «A l’échelle des régions, il y a des replis importants», relève Effina qui renvoie à la dernière note de conjoncture de Bank Al-Maghrib sur cette problématique. Ce qui n’a rien à voir avec la perception qui laisse croire que les prix non seulement ne baissaient pas mais continuent d’augmenter.
Un schéma qui renvoie au scénario de l’arbre qui cache la forêt. Il est clair que l’imput stratégique de l’offre immobilière, c’est le foncier. Celui-ci se fait rare à Rabat et Casablanca surtout où on enregistre le plus faible taux de réserve stratégique. A cette rareté s’ajoute la cherté qui fait qu’il y a de moins en moins d’investissements et d’offres dans ces villes. Le tout sur fond d’un marché peu lisible, du fait de la spéculation et de la fausse déclaration.
Vraisemblablement, il y a contraction sur le secteur. En atteste l’encours des crédits bancaires destinés aux promoteurs immobiliers qui n’a enregistré qu’une légère hausse de 1,1% à fin mars contre une baisse de 1,7% le trimestre précédent.

    Contreperformance, faiblesse et dysfonctionnements: quels liens?

PLUSIEURS lectures selon Driss Effina. Par la rareté du foncier urbanisable (foncier géré par le marché, absence d’un régulateur, les prix du foncier ne reflètent pas la rareté économique de cet intrant). Les normes de l’urbanisme sont coûteuses et continuent de pénaliser les investissements. L’urbanisme est en majorité orienté par les opportunités foncières et par les dérogations, ce qui participe systématiquement à désordonner les villes. Les plans d’aménagement sont en majorité caducs dans pratiquement l’ensemble des grandes villes qui tirent l’économie, ce qui justifie le recours massif à la dérogation. Les procédures d’investissement dans l’immobilier sont encore lourdes et lentes et non transparentes. La charge fiscale appliquée au secteur, y compris les droits de mutation, est très lourde et pénalise les coûts et contribue au ralentissement de la demande. Le coût de financement du secteur et relativement élevé en comparaison aux normes internationales. En absence d’encouragements ciblés, l’investissement dans le locatif est très faible. Le parc logement vacant a atteint une taille très critique (près de 17% du parc logement global) ce qui neutralise les efforts publics qui visent à assurer l’équilibrer du marché de logement à travers un coût économique relativement élevé.

Bachir THIAM