Economie

Immobilier: Le fisc veut forcer la transparence

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5196 Le 26/01/2018 | Partager
L’apport d’un terrain à une société sans impact fiscal
L’impôt exigible à la cession du bien ou des titres de participation
Une mesure figurant dans la loi de finances 2018
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Les promoteurs immobiliers qui apportent un terrain au stock d’une nouvelle société risquent d’être taxés au titre de l’IR sur les profits fonciers en cas de cession partielle ou totale du bien (Ph. YSA)

La loi de finances 2018 a introduit une mesure destinée à redynamiser le secteur immobilier. Elle porte sur la neutralité fiscale en cas d’apport d’un bien immeuble ou de droits réels immobiliers au stock d’une nouvelle société. La régularisation fiscale ne s’effectuera qu’à la cession totale ou partielle des biens apportés à la société bénéficiaire.

Cette incitation vise à encourager la promotion immobilière mais dans un cadre plus transparent. Pour bénéficier de cet avantage (qui cible les personnes physiques propriétaires de terrains), l’apport doit être effectué au profit d’une société créée à cet effet. Le législateur verrouille le dispositif en exigeant que l’apport en nature soit inscrit dans les statuts de la société et figure dans son capital social. Les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) sont également disqualifiés.

L’apport d’un terrain à une société de promotion immobilière doit s’effectuer selon une valeur définie au moment de l’opération. «Le bien immeuble apporté doit être évalué par un commissaire aux comptes, qui doit veiller à ce que l’apport ne soit pas surévalué», explique Adil Charradi, expert-comptable. Pour certains biens fonciers, le commissaire aux comptes peut s’appuyer sur le rapport d’un expert immobilier.

Sur le plan procédural, la personne physique qui apporte un bien immeuble à une société, elle doit déposer auprès des services des Impôts dans un délai de 60 jours un dossier comportant l’acte par lequel l’opération a été effectuée, le prix d’acquisition, la valorisation attestée par un commissaire aux comptes, la localisation du bien...

Le dossier doit également comporter des éléments d’identification de la société bénéficiaire tels que le numéro d’inscription au registre de commerce, l’identifiant commun de l’entreprise (ICE) ainsi que son identifiant fiscal. Lorsqu’un propriétaire investit dans une société via son bien immeuble, il n’y a pas de flux financier. La personne bénéficie en contrepartie de titres de participation.

Et comme il n’y a pas de paiement entre les deux parties, l’apporteur ne paie pas immédiatement l’impôt sur le revenu au titre du revenu foncier. Elle ne sera taxée qu’au moment où elle procèdera à une cession totale ou partielle de ses titres ou si la société bénéficiaire vend totalement ou partiellement le bien en question. En cas de décès, le même traitement fiscal s’applique aux héritiers.

Le dispositif fiscal peut être appréhendé en deux volets. Ainsi, lorsque c’est la société bénéficiaire d’un apport qui procède à la vente partielle du bien (un appartement ou une villa) ou totale (un immeuble ou un siège), elle est imposée sur la plus-value au titre de l’IS ou de l’IR selon le cas conformément au droit commun. De son côté, la personne physique qui a apporté son bien à la société devra payer dans les 30 jours l’IR sur le profit foncier réalisé au moment de l’apport.

L’article 224 du code général des impôts accorde à l’administration une période de quatre ans pour pouvoir rectifier le montant du profit foncier déclaré. La société bénéficiaire demeure solidairement responsable du paiement de l’IR sur le profit foncier. La circulaire de la Direction générale des impôts stipule qu’en cas de vente partielle, l’entité bénéficiaire de l’apport sera taxée «à ce titre» sur la plus-value.

Ce qui veut dire que l’impôt sera proportionnel en fonction de la part vendue dans le bien (un appartement, par exemple) et non sur la totalité. En revanche, la personne physique devra s’acquitter de la totalité de l’IR sur le profit foncier réalisé et non en fonction de la part cédée.

Du moins, la circulaire des Impôts reste silencieuse sur ce point qui devra être clarifié. L’administration fiscale pourrait apporter les précisions nécessaires lors de la 6e convention annuelle du Conseil régional de l’Ordre des experts-comptables, organisée les 26 et 27 janvier à Skhirat.

En cas de cession des titres

Lorsque la personne ayant apporté un bien immeuble à une société décide de céder les titres acquis en contrepartie dudit apport dans le cadre d’une opération de fusion ou de scission, elle est immédiatement imposée au titre de l’IR sur le revenu foncier. L’impôt est calculé selon la différence entre le prix d’acquisition du bien et la valeur d’apport inscrite à l’actif de la société. A moins que le montant du profit foncier ne fasse l’objet d’une rectification par l’administration fiscale (article 224 du CGI). L’impôt est versé dans les 30 jours suivant la date de la cession. Le même traitement fiscal s’applique qu’il s’agisse d’une vente à titre gratuit ou onéreux ou d’un échange de titres.

 

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