Dossier Spécial

Immobilier/Le haut standing tiré par Dar Essalam à Rabat

Par Mohamed CHAOUI | Edition N°:5164 Le 08/12/2017 | Partager
Une nouvelle zone ouverte à l’urbanisation au cœur de Souissi
Tassement des ventes du haut standing
Des villas contre des appartements, sous l’effet de l’âge
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Pour des architectes comme d’autres promoteurs publics et privés, «le haut standing ne connaît pas de crise même si cette activité enregistre un ralentissement». Ici, le nouveau quartier résidentiel le nec plus ultra, Dar Essalam, avec des immeubles au cœur du quartier huppé du Souissi, composé initialement de vastes villas (Ph. Bziouat)

Parmi les nouveaux quartiers chics de la capitale, l’Orangeraie, plus connue sous le nom de Dar Essalam, est la plus cotée. Située au cœur de Souissi, cette zone huppée, initialement dédiée aux villas, a intégré des immeubles. En fait, il s’agit d’une superficie d’une centaine d’hectares qui a été ouverte à la construction d’immeubles de très haut standing.

Au moment de la flambée des prix, le mètre carré avait franchi les 28.000 DH. Parfois un peu moins en fonction de l’orientation et l’étage où se situe l’appartement. Toutefois, ces produits ont enregistré une baisse de prix pour se stabiliser dans une fourchette de 18 à 20.000 DH le mètre carré.

La première tranche de l’Orangeraie a très bien marché. Deux types de clientèle ont opté pour ce produit. Ceux qui habitaient dans l’Agdal, devenu invivable à cause de la condensation et des problèmes de stationnement, ont vendu leurs appartements pour migrer vers le Souissi. La deuxième catégorie est différente: des riches ont acheté des appartements à leurs enfants pour habiter à côté de chez-eux.

Les surfaces de ces appartements sont grandes. Il faut de 4 à 5 millions de DH. Selon un promoteur, le haut standing est dans une phase de liquidation des stocks. Les acquéreurs se font rares. Du coup, les entreprises n’osent plus se lancer dans de nouveaux projets par manque de visibilité.

Ce sont de grands promoteurs qui se sont lancés dans cette zone. C’est le cas d’Alliance, Akwa Immo développement et Cara Immobilier (compagnies d’assurances). L’émirati Eagle Hills, le dernier arrivant sur le site, a également lancé une tranche d’un programme à Dar Essalam.

Pour des architectes comme d’autres promoteurs publics et privés, «le haut standing ne connaît pas de crise même si cette activité enregistre un certain ralentissement». La baisse peut s’expliquer également par le tarissement du cash des entreprises familiales qui recyclaient leurs trésoreries dans l’achat de biens  immobiliers pour les enfants.

Le ralentissement des ventes tient également au fait que la population ayant le pouvoir d’achat lui permettant d’accéder au haut standing est peu nombreuse. Rabat est une ville de fonctionnaires plus intéressés par le moyen que le haut standing. On parle de l’écoulement de 600 unités par an. Sur ce segment, l’offre en appartements est estimé à 7.000 unités dont 1.000 sont encore disponibles.

La majorité de cette offre se situe à Hay Ryad (Riad Al Andalousse avec 5.000 unités), à Souissi (Dar Essalam) et au Bouregreg, à côté de la Marina. Pour les villas et les lots pour villas, l’offre est limitée. Elle est composée de quelques projets. Elle concerne des projets anciens situés dans la zone de Souissi. Un promoteur cite quelques projets qui totalisent 600 lots de villas. En quartier, l’offre future est Dar Essalam, Bouregreg et la nouvelle zone située en face de Marjane de Hay Riad.

L’une des grandes tendances en matière de haut standing est l’accélération du vieillissement de la population qui vit dans des villas. Le phénomène le plus frappant est la reconversion de cet habitat vers les appartements. Et pour cause, les enfants ont grandi. Les parents se retrouvent tous seuls, dans des maisons trop grandes pour eux. Au lieu de rester dans ces grandes demeures, surchargées par des dépenses d’entretien et de gardiennage, ils préfèrent migrer vers des appartements.

Ce n’est pas pour rien que la CGI, qui a développé le projet Oris, des immeubles de haut standing à Hay Ryad, à proximité de l’ancienne voie de contournement, a vite écoulé ses 70 appartements. Après ce succès, cette filiale du groupe CDG, est en train de lancer une deuxième tranche de ce programme, à 21.000 DH le mètre carré. Selon les superficies, le prix de l’appartement varie de 2,7 à plus de 4 millions de DH. La clientèle utilise ces produits comme logements principaux. Idem pour Alliances avec le Clos des Pins au haut Agdal.

L’autre tendance concerne l’ouverture de nouvelles zones proches de Rabat. C’est le cas de la zone de Bouregreg, près de la Marina. Des appartements sont mis en vente depuis quelques années. Là aussi, au lieu de 25.000 DH au moment du lancement du projet, le prix a reculé pour se stabiliser à 20.000 DH le mètre carré. 

Contrairement à d’autres villes du littoral, Rabat intramuros, la mer n’est pas un produit d’attrait pour le haut standing. La plage de la capitale n’est pas positionnée sur ce segment. En fait, sur l’axe côtier, c’est le moyen standing qui a le vent en poupe. Le mètre carré y est vendu à 12.000 DH.

Le Menzeh est également ouvert à l’urbanisme. Bassatine Al Menzeh est composé de villas semi-finies et de villas de villégiature. Ces ensembles sont développés en ilots fermés, avec des piscines communes. Ce programme, situé à 18 km de Rabat et surnommé Beverly Hills, comprend également des logements collectifs. Attention, il n’a rien à voir avec les grandes superficies des serviteurs de l’Etat, qui sont localisées juste après la bifurcation du golf royal de Rabat.

Bassatine El Menzeh a été développé sur une superficie de 64 hectares dont 31 ont été lotis. La CGI a pu réaliser 186 villas semi-finies, 130 villas de villégiature et 311 appartements en R+2. Sur cette superficie, à peine 190.000 mètres carrés ont été construits.
Sur cette route de Ain El Aouda, d’autres promoteurs privés ont également  lancé des petits projets de villas. «Sur cet axe noble qu’est la route de Zaër, et contrairement aux routes arrivant à Rabat, il n’y a pas de commerces», pour reprendre l’expression de l’architecte Desa Mamoune Zaâri. Dans cette zone, c’est le résidentiel qui prime, avec l’avenue Mohammed VI, le golf et le club équestre.

Autre tendance du haut standing, la réduction des superficies. Les promoteurs commencent à raisonner en budgets. «C’est plus facile d’écouler les appartements à petites superficies», souligne l’un d’entre eux qui rappelle que le prix de l’appartement est directement impacté par le coût du foncier, jugé très élevé à Rabat.

A Salé, le haut standing se développe aussi

Sur la route de Kénitra, la ville dortoir Salé s’est également inscrite dans le segment du haut standing. L’enseigne Prestigia du groupe Addoha a lancé le projet de la plage des Nations sur une superficie de 500 hectares, dans la province de Salé. Les produits écoulés sont des lots de villas, des villas développées et des appartements haut standing. Pour renforcer l’attrait de ce programme, il a fallu construire une gare de péage et une sortie autoroute pour desservir cette zone. Une manière de faire éviter aux résidents de traverser les quartiers populaires de Salé.

 

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