Economie

Mourabaha: Les hostilités sont ouvertes

Par Franck FAGNON | Edition N°:5132 Le 23/10/2017 | Partager
Offensive d’Umnia Bank et de Bank Assafa sur les prêts immobiliers participatifs
Un coût équivalent au financement classique, mais sans assurance
Traitement différencié du remboursement anticipé ou encore des impayés
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C’est une curiosité qui est en partie assouvie avec la commercialisation de la Mourabaha. Le différentiel de coût par rapport à un crédit classique est minime. Il reste que les offres Mourabaha actuelles n’intègrent pas l’assurance qui peut avoir un coût conséquent

Umnia Bank et Bank Assafa se «marquent à la culotte». Pour l’instant, ce sont les deux banques participatives les plus actives sur le marché. Elles sont, sans grande surprise, les premières à commercialiser la Mourabaha. Pour la banque, classique ou participative, le crédit immobilier est un produit d’appel et un moyen de garder le client longtemps. Cela explique en partie l’offensive de ces deux établissements.

Le dispositif entourant la vente du crédit immobilier participatif est prêt depuis un moment. Le seul élément manquant reste le Takaful. Certains acteurs, comme, Al Akhdar Bank, préfèrent attendre l’opérationnalisation de l’assurance islamique pour lancer leur offre. L’idée est surtout de ne pas faire prendre des risques à leurs clients. D’autres dirigeants ont une autre appréciation. «Si nous y allons, c’est parce que le risque en vaut la peine», justifie Youssef Baghdadi, président du directoire de Bank Assafa. C’est le client qui prend le plus de risque puisque la banque, elle, à l’hypothèque du bien financé.

Aujourd’hui, les simulations et les premiers contrats Mourabaha permettent une première comparaison entre les offres sur le marché, en particulier avec le crédit à l’habitat conventionnel. En tout cas, cela vient en partie assouvir la curiosité de la clientèle sur l’écart de tarification entre les produits participatifs et ceux commercialisés par les banques conventionnelles. Certes, des clients opteront pour les produits participatifs par conviction religieuse.

En plus de ce facteur, d’autres tiendront compte des conditions financières de la Mourabaha. «Chacun a un produit qui correspond à ses convictions. Quant à la tarification, elle est dans la moyenne du marché», confie Abdessamad Issami, président du directoire de Umnia Bank.
Pour un même montant et durée, le différentiel de coût entre les deux options est minime. Il reste que les offres Mourabaha actuelles n’intègrent pas l’assurance qui peut avoir un coût conséquent.
Les clients qui ont financé leur logement par Mourabaha se sont engagés à contracter une assurance islamique dès qu’elle sera disponible.

L’arbitrage entre les deux produits pour une personne qui veut acquérir un logement ne doit pas se limiter uniquement à la tarification. Il faudra regarder, entre autres conditions, les garanties supplémentaires exigées, le traitement du rachat anticipé ou encore des impayés. Sur les impayés, les banques participatives ne devraient pas appliquer de pénalités de retard. Mais, globalement, sur le traitement des sinistres, tout dépendra de la droiture du client.

Un casse-tête pour les notaires

Le projet de loi de finances 2018 a introduit de nouvelles mesures pour harmoniser le régime fiscal des produits participatifs et conventionnels. Ceci dit, le financement d’un bien immobilier par Mourabaha suscite beaucoup d’interrogations, y compris chez les notaires. Le sujet était encore au menu d’un vif débat entre les professionnels du droit et les banquiers lors d’une rencontre organisée jeudi dernier par Bank Assafa.
A ce stade, les notaires relèvent des anomalies et certaines seraient contraires à l’esprit même de la finance participative. Le financement d’un bien immobilier par Mourabaha est scindé en deux parties. La banque achète dans un premier temps le bien puis le revend au client. Mais avant ce premier acte, la banque demande un acte de notariat dans lequel le client s’engage à acquérir le bien. «La rédaction de la promesse d’achat est un peu dangereuse pour le notaire puisque le bien ciblé n’appartient pas encore à la banque. Il serait préférable d’établir une promesse avec clause de porte-fort», suggère un notaire.
Plusieurs questions émergent aussi sur la prise en compte du délai de rétractation du client, des droits à appliquer au contrat d’acquisition et à celui de Mourabaha. En outre, les professionnels sont dans le flou quant à la manière de renseigner un prix qui est payable à terme. Il y aura des ajustements à opérer.
Dans le même temps, comme pour toute nouvelle activité, il faudra du temps pour que les acteurs concernés assimilent les nouvelles règles et les particularités des produits participatifs.

 

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