Economie

OPCI: La fiscalité est là, pas les textes d’application

Par Hassan EL ARIF | Edition N°:5069 Le 20/07/2017 | Partager
Il manque encore une quinzaine de décrets et de circulaires
En attendant, l’activité ne peut pas encore démarrer
Pourtant, elle dispose d’un cadre fiscal très attractif

Après le cadre réglementaire en 2016, le gouvernement vient de mettre en place le régime fiscal des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) via la loi de finances. L’ensemble vise à répondre à de fortes attentes de la part des investisseurs. «Nous comptons déjà deux clients  institutionnels qui sont dans les starting blocks et très intéressés par ces véhicules d’investissement et ils ne sont pas les seuls», affirme Kamal Habachi, avocat d’affaires. L’enjeu est estimé par les professionnels à 150 milliards de DH. Soit 15% du PIB. Même de riches propriétaires terriens essaient déjà de démarcher les opérateurs qui affichent leurs ambitions dans ce domaine. Mais le foncier est exclu. Seuls les locaux à usage professionnel sont concernés.
Sauf que pour le moment, les structures intéressées, et qui sont des foncières relevant de groupes, ne peuvent se transformer en OPCI. Car il manque encore une panoplie de circulaires et de textes d’application de la loi. Les circulaires devront être élaborées par l’Autorité marocaine du marché des capitaux (AMMC). Elles traitent notamment des apports en nature, du modèle d’information sur les OPCI et les émissions de parts, les modalités de modification du document d’information, le contenu des dossiers d’agrément des sociétés de gestion, leur communication… Selon la loi régissant les OPCI, le régulateur devrait élaborer une dizaine de circulaires.
Le démarrage des OPCI est également retardé par la publication de cinq textes réglementaires, dont notamment un traitant de la composition de la commission consultative chargée d’instruire les demandes d’agrément des évaluateurs, un autre sur la distribution des dividendes… Sans ces textes et ces circulaires, aucun OPCI ne pourrait être créé. Le retard pris dans la finalisation du cadre réglementaire de ces nouveaux véhicules d’épargne longue pourrait également se répercuter sur le lancement des premiers certificats de sukuk.
En attendant, le cadre fiscal actuel est très attractif. En effet, pour les compagnies d’assurances, les caisses de retraite, la CDG, les banques… qui possèdent des biens immeubles loués via une foncière, la différence est de taille. Au lieu de payer 37% de l’IS au titre de leurs revenus locatifs, ces entités bénéficieront de l’exonération totale permanente de l’IS sur les bénéfices réalisés dans le cadre de leurs activités de location d’immeubles pour un usage professionnel. Certaines entreprises, notamment des banques et des compagnies d’assurances, louent leurs immeubles à des sociétés et à des particuliers. Le législateur ne précise pas le traitement fiscal qui sera réservé à ces cas. «Il reste également à préciser le sort qui sera réservé aux apports des foncières vers l’OPCI. Seront-ils soumis à un droit d’enregistrement au taux fixe de 200 DH, réduit ou droit commun de 1%, sachant que l’enjeu se chiffre par centaines de millions de dirhams? De même, l’apporteur sera-t-il imposé au titre de la plus-value dégagée immédiatement ou différée, etc.?», s’interroge l’avocat. Autant de détails qui devraient être précisés dans la note circulaire annexe que la direction générale des impôts devrait bientôt diffuser.
L’article 6 de la loi de finances 2017 prévoit également l’exonération permanente de l’IS retenu à la source sur les dividendes perçus par les OPCI et sur les sommes provenant des prélèvements sur les bénéfices réalisés via le rachat d’actions ou de parts sociales des OPCI. Les intérêts et autres produits similaires servis aux OPCI sont également défiscalisés.

Liste des textes manquants
. Les circulaires de l’AMMC 
- Le dossier de constitution de l’OPCI et le règlement de gestion (art 14&15)
- Le contenu des dossiers d’agrément des sociétés de gestion  (art 37)
- Les modèles du rapport annuel publié par la société de gestion (art 55)
- La périodicité de publication des informations par la société 
  de gestion (art 54)
- Le modèle de document d’information sur les OPCI et préalablement 
  à toute émission de parts (art 6)
- Les modalités d’établissement et de modification du document 
  d’information (art 6)
- Les apports en nature effectués au cours d’existence de l’OPCI 
  ou du compartiment (art 26)
- La mission et méthodes des évaluateurs indépendants (art 29)
 
. Les décrets d’application
- Les règles de dispersion et de plafonnement des risques des OPCI (art 27)
- Les modalités d’octroi des agréments des évaluateurs indépendants (art 31)
- La composition et le mode de fonctionnement de la commission 
  consultative chargée d’instruire les demandes d’agréments des évaluateurs 
  immobiliers (Art 33)
- Les avances en comptes courants  (art 71)
- Le traitement fiscal des plus-values (art 75)
- La distribution des dividendes (art 75)
- Un plan comptable dédié aux OPCI
 
Source: La loi 70-14 (B.O. n°6552 du 16-3-2017)
 
Des conditions sine qua non
Pour bénéficier du régime fiscal, l’OPCI doit répondre à un certain nombre de conditions. Les éléments constitutifs doivent être évalués par un commissaire aux apports. Ces éléments doivent être conservés pendant au moins 10 ans. 
Pour permettre le démarrage des OPCI au cours de cette première phase, la loi de finances 2017 a prévu une neutralité fiscale provisoire au titre des apports d’immeubles effectués entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. L’apporteur devra s’engager à payer l’IS sur la plus-value au moment de la vente ultérieure des titres, réduit de 50%. 
L’OPCI doit distribuer au moins 85% du résultat de l’exercice, 100% des dividendes et parts sociales perçus, 100% des produits de placement à revenu fixe perçus et 60% de la plus-value réalisée au titre de la cession des valeurs mobilières. 
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