Chronique

Bail commercial: Des zones d’ombre pour les pharmacies d’officine

Par Saïd AZZI | Edition N°:4957 Le 09/02/2017 | Partager

Saïd Azzi est enseignant-chercheur en droit privé à I’Université Ibn Zohr-Agadir. Il est titulaire d’un doctorat en Droit privé de l’Université de Perpignan-France. Il est également titulaire du Certificat d’aptitude à la profession d’avocat de l’Ecole des avocats de Toulouse (Ph. S.A.)

Jugé archaïque et dépassé, le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux a débouché sur de terribles conflits commerciaux. Le secteur pharmaceutique n’a pas échappé à cet état angoissant qui régnait.  Le 11 août 2016, le Maroc a mis en place la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal. Cette loi entrera en vigueur le 11 février 2017. Elle s’appliquera aux baux commerciaux des officines de pharmacie. Parmi les principales dispositions qui méritent d’être soulignées, les trois points suivants: la forme du contrat, le loyer et sa révision, et la résiliation du bail. Tout d’abord, selon les nouvelles dispositions, les pharmaciens qui veulent conclure un bail commercial doivent le faire par un écrit ayant date certaine et signé par les parties. Un état des lieux doit être dressé au moment de l’entrée en possession du local. 
Ensuite, le montant initial du loyer est fixé librement entre les parties. Il peut être objet soit d’une révision conventionnelle par un accord des parties, soit d’une révision légale à l'issue de chaque période triennale. Dans ce cas le bailleur peut demander par lettre recommandée/accusé de réception ou acte extrajudiciaire la révision du loyer. L’augmentation de loyer est plafonnée à 10% par rapport au dernier loyer. Lorsque le pharmacien locataire juge le prix du loyer excessif, il peut demander la révision en baisse du loyer. En cas de refus du bailleur, le pharmacien peut recourir à la justice.

Clause résolutoire

Enfin, lorsque le pharmacien locataire cumule trois mois de loyers impayés, la résiliation peut être requise à l’initiative du bailleur en envoyant une mise en demeure. À défaut de suite favorable après 15 jours de la date de sa réception, le bailleur peut demander au juge des référés de constater la clause résolutoire. Dans ce cas, le locataire évincé ne peut prétendre à aucune indemnité.
Il convient de noter que, faute de renouvellement de bail ou suite à une éviction, le pharmacien a le droit à une indemnité égale au préjudice subi lors de l’éviction. Elle correspondra à la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base de: déclarations fiscales des 4 dernières années; les frais supportés par le locataire pour les réparations du local; les éléments du fonds de commerce perdus; et les frais de changement de domiciliation. Cependant, le bailleur peut être exonéré de verser l’indemnité d’éviction dans des cas énumérés dans la loi notamment, le défaut de paiement du loyer. Or, certaines dispositions de la nouvelle loi restent ambiguës et méritent clarification. Il s’agit des trois points suivants:
■ Le renouvellement du bail: Le pharmacien locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail à condition que la durée de l’occupation soit d’au moins deux années consécutives.  
Cette condition n’est pas requise s’il a payé un montant en contrepartie du droit au bail. Cependant, l’article 61 de la loi n° 17-04 portant  code du médicament et de la pharmacie précise que par dérogation aux dispositions de l’ancien article 5 du dahir de 1955 abrogé, le bénéfice du renouvellement du bail s'applique dès l'ouverture de l’officine. Une modification donc s’impose pour adapter l’article à la nouvelle. 
■ Le droit de préemption: En cas de projet  de cession par le pharmacien, le bailleur bénéficie d’un droit de préemption. Le locataire a l’obligation de notifier au bailleur en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée.  Le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Il est regrettable de noter la méconnaissance de ce droit de préemption au pharmacien, et de ne pas spécifier son droit à céder le bail à son entreprise.   
■ L’indemnité d’éviction: En cas d’éviction pour cause de démolition et de reconstruction des locaux, le pharmacien a droit à une indemnité égale à 3 ans de loyer et la garantie de la reprise du bail lorsque les travaux seront achevés. La perte de ce droit de priorité  donne droit à des dédommagements.  Cette éviction temporaire ne  peut excéder 3 ans. Toutefois, il est à souligner que l’autorisation de la création de l’officine de pharmacie devient caduque lorsque celle-ci n’est pas ouverte au public dans un délai d’un an à compter de la date d’obtention de l’autorisation. Une éviction imposée qui dure plus d’un an, fait perdre au pharmacien son autorisation d’exercice. Ce qui est contraignant.
Dans le même cadre, il convient de noter qu’en cas de travaux entrepris par le bailleur dans l’officine, le pharmacien peut voir sa licence retirée si la distance de 300 m entre deux officines n’est pas respectée par les travaux. Une intervention réglementaire dans le but de garder la licence d’exercice dans ce cas s’invite.
En somme, plusieurs points restent flous et manquent de précision, ce qui nécessite une adaptation de la loi au secteur pharmaceutique.

 

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